나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12843 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 183 부영아파트 101동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 소재 '동성중학교' 남동측 근거리 대로변에 위치하며, 주위는 '읍소재지 내 공동주택지대'임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지내 지상주차장 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 8층 803호로서, 사용승인일 : 1998.06.15 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 새시창호.

이용상태

주택( 건축물대장 도면상 구조 -- 방2, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니 ).

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 도시가스사용 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'사다리꼴'에 유사한 형태이며, 대체로 등고평탄한 지세의 토지를 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

< 대지권의 목적인 토지 > 동측으로 아스콘포장 도시계획도로( 대로1류 )에 접하며, 북측 및 서측으로도 아스콘포장 도시계획도로( 중로2류 )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역, '자연녹지지역'. < 기반시설 > '대로1류( 폭 35 ~ 40m )'에 소면적 저촉. '중로2류( 폭 15 ~ 20m )'에 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '비행안전구역(3구역)'( 군사기지및군사시설보호법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12843 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 183 부영아파트 101동 8층803호

* 아파트명: 성환1차부영아파트

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 감정가: 96,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 전OO

* 토지면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

* 토지 지분: 42.5201㎡ (약 12.86평)

* 건물 전용면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

* 건물 지분: 49.92㎡ (약 15.10평)

* 건축년도: 1998년 06월 15일 (사용승인일)

* 층수: 8층 / 총 12층

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 이용상태: 방 2개, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니

* 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방 설비 등

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 소재 '동성중학교' 남동측 근거리 대로변에 위치하며, 주변은 '읍소재지 내 공동주택지대'임.

* 토지 형상 및 이용상태: '사다리꼴'에 유사한 형태이며, 대체로 등고평탄한 지세의 토지를 '아파트부지'로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 아스콘 포장된 도시계획도로(대로1류, 폭 35~40m)에 접하며, 북측 및 서측으로도 아스콘 포장된 도시계획도로(중로2류, 폭 15~20m)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: '도시지역', '제2종 일반주거지역', '자연녹지지역'.

* 기반시설: '대로1류'에 소면적 저촉, '중로2류'에 접함.

* 타법령상 제한: '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), '비행안전구역(3구역)'(군사기지 및 군사시설 보호법).

* 교통상황: 본건이 속한 아파트단지 내 지상주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 09월 05일 접수된 하나은행 근저당 (을15, 51,700,000원)

* 등기부채권 총액: 193,099,567원 (근저당 51,700,000원 + 가압류 112,914,482원 + 가압류 20,064,623원 + 가압류 8,420,462원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 지상권개요는 비고란에만 있으며, 실제 등기부상 확인되지 않음. 모든 권리가 말소될 것으로 예상됨).

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의사항: 임차인 문 는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고, 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: '읍소재지 내 공동주택지대'로, 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 인근에 '동성중학교'가 위치해 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 성환읍 중심지 및 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대로변에 위치하여 접근성이 양호합니다. 농업 지역과 혼재되어 있는 지역적 특성을 보입니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농업 관련 시설이나 축사 등이 간헐적으로 존재할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 총 동수: 9동

* 총 세대수: 802세대

* 총 주차대수: 446대 (지상 6대, 지하 15대 - *주의: 지상 주차대수 수치가 실제와 다를 수 있습니다. 제공된 JSON 정보상 오류 가능성 있음.*)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등

* 관리사무소 연락처: 041-582-0572

* 교통: 아파트 단지 내 지상 주차장까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 교육시설: '동성중학교'가 근거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 건축년도: 1998년 준공으로, 2026년 기준 28년차 아파트로 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: '가축사육제한구역' 및 '비행안전구역(3구역)'에 해당하여 향후 건축 행위나 재개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 물건이 공동담보로 설정되어 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있으나 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 위험은 적습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 부영아파트 101동 803호로, 강제경매로 진행 중입니다. 1998년에 건축되어 연식이 있지만, 아파트로서의 기본적인 주거 기능과 설비를 갖추고 있습니다. 입지적으로는 대로변에 접해있어 차량 접근성이 좋으며, 주변에 학교와 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 권리분석 상 인수해야 할 권리나 임차인의 부담은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 비행안전구역 등 토지 이용 제한사항과 아파트 노후화는 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자포인트

* 깔끔한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부상태를 인수하게 됩니다.

* 우수한 접근성: 대로변에 위치하여 차량 이동이 편리하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 실거주 및 임대수익 기대: 전용면적 49.92㎡ (약 15.10평)은 1~2인 가구의 실거주에 적합하며, 임대수익도 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 성환읍 지역은 지속적인 도시화 및 개발 잠재력을 가지고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 아파트(성환부영, 전용 49.92㎡)의 매매가는 2026년 7월 기준 8,000만원에서 8,800만원 사이에서 형성되고 있습니다. (최저 8,000만원, 최고 8,800만원).

감정가는 96,000,000원입니다.

최근 실거래가 평균: (8,000 + 8,800 + 8,300) / 3 = 약 8,367만원

따라서, 본 물건의 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서, 최근 실거래가 평균치를 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 77,000,000원 ~ 85,000,000원

권장 입찰가 (현 시세 반영): 약 8,000만원 ~ 8,400만원

권리분석 관련 추가 설명:

임차인 문수민은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

면적 설명:

* 토지면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

* 건물 전용면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

* 건물 분양면적: 101동 전체 면적(4772.324㎡)과 해당 동 세대수(70세대)를 기준으로 산출한 추정치로 약 68.18㎡ (약 20.63평)입니다. (이는 공동주택의 일반적인 면적 배분 방식에 따른 추정치이며, 실제 분양면적과는 차이가 있을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.