나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12875 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 1층1013호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "천안시외버스터미널" 남측 인근에 소재하며 주위는 상업시설 및 오피스텔등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 천안고속버스터미널 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층 (사용승인일:2006.1.11) 건물로서 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 석재붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시창호, 통유리마감등

이용상태

기호(1~6) 공부상 판매시설(백화점)이며 기호(7)은 공부상 일반음식점이나 현황 "공실" 상태임. 본건은 현황 인접 호수와의 경계 벽체가 변형 또는 제거되어 이용중이거나 임의적으로 구획되어 이용되어왔던것으로 파악됨.

설비내역

기본적인 전기설비, 승강기설비, 지하주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 사다리형토지로서 판매시설,업무시설,근린생활시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약40미터, 동측으로 약10미터, 남측으로 약4미터내외의 도로를 통해 본건 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

451-2, 451-3 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1) , 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 451-4 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1) , 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 451-5,451-6,451-7 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,4,5,6과 목록 2, 3은 등기부상 구분점포이나 구분할 수 있는 경계표지가 없는 통합점포로 이용중임
-대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음(목록 2~6)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12875 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2, 천안랜드마크타워 1층 1013호 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 만남로 14)

건물: 천안랜드마크타워, 철근콘크리트구조, 2006년 1월 11일 사용승인 (지하 5층, 지상 18층)

용도: 공부상 판매시설, 실제 이용 현황은 통합 이용 중 (본건 1013호는 공부상 판매시설)

감정가: 306,000,000원

토지면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

건물면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

주위환경: 천안시외버스터미널 바로 인근에 위치하며, 주변은 상업시설, 업무시설, 주거시설(오피스텔 등)이 혼재된 지역입니다.

교통: 천안고속버스터미널, 시외버스터미널, 다수의 시내버스 노선이 통과하는 교통의 요지입니다. 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 북측 약 40m, 동측 약 10m, 남측 약 4m 내외의 도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

도시계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로3류/소로2류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

주변시설: 터미널 상권으로 쇼핑, 식당, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 일반적인 지도 검색 결과, 해당 지역에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 30일자 하나은행 가압류(1,000,000,000원)이며, 본 경매(강제경매)를 포함하여 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리(보증금 포함)는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김 (1032호)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

임차인: 김 (1042호)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

총 인수 보증금: 0원

특이사항:

일괄매각으로 토지 및 건물 전체가 매각됩니다.

등기부상 구분점포이나, 실제로는 경계표지 없이 통합되어 이용 중인 것으로 파악됩니다(목록 1, 4, 5, 6과 목록 2, 3).

대지권의 목적 토지에 별도 등기가 있습니다(목록 2~6).

4. 상권분석

본 물건이 위치한 천안시 동남구 신부동 일대는 천안시의 핵심 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다.

천안시외버스터미널의 유동인구와 주변 오피스텔, 상업시설의 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

건물 전체는 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 본건(1013호)은 공부상 판매시설이나, 현황은 통합된 점포로 이용 중입니다.

인접 호수와의 통합 이용 및 일부 공실 상태는 상권의 잠재적 가치에 비해 현재 이용률이 낮을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

교통: 고속, 시외, 시내버스 이용이 매우 편리한 교통의 요지입니다.

편의시설: 대형 터미널 상권으로 쇼핑, 외식, 금융, 문화 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 주변에 오피스텔, 아파트 등이 밀집하여 주거 및 업무 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

통합 점포 이용: 등기상 구분 점포임에도 실제로는 통합되어 이용되고 있어, 명도 시 경계 분쟁이나 원상 복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 내부 구조 변경이 임의로 이루어졌을 가능성도 고려해야 합니다.

대지권 관련 별도 등기: 대지권의 목적 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 토지 소유권 또는 이용에 있어 추가적인 확인이나 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

공실 리스크: 본건이 속한 건물 일부(기호 7) 및 주변 점포에서 공실 상태가 파악됩니다. 이는 임대 수익을 기대하기 어렵게 만들 수 있으며, 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

건축물 노후화: 2006년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 천안시의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치한 장점을 가지고 있으며, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 점이 매력적입니다.

그러나 등기상 구분 점포가 통합되어 이용되고 있는 점, 대지권 토지의 별도 등기 존재, 일부 공실 상태 등은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명도 및 활용 방안을 면밀히 검토한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

우수한 입지: 천안 최대 교통 허브인 터미널 인근 상업지역에 위치하여 유동인구와 접근성이 뛰어납니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

일괄 매각: 토지 및 건물 전체를 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

향후 상권 발전 가능성: 천안시 개발 계획 및 지속적인 도시 성장으로 인한 상권 활성화 기대.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 306,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사, 현장 확인, 유사 물건 낙찰가, 경쟁 입찰 상황, 그리고 본건의 잠재적 가치 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

전문적인 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.