나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1306 [1] 경상북도 경산시 상방동 298 경산남천리버뷰우방아이유쉘 101동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 백천동 소재 "백천교차로" 북서측 인근에 위치하는 "경산남 천리버뷰우방아이유쉘 제101동 제14층 제1404호" 단위세대 아파트로서, 주위 일대는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 기타생활 편익시설과의 접근성 등으로 보아 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 단지 남측으로 삼성현로, 동측 인근으로 경안로가 통과하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제14층 제1404호 단위세대 로서, 외벽 : 석재타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽/천장 : 벽지,천정지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장 바닥재 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재설비, 도시가스에 의한 바닥난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 자체지반 대체로 등고평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 7차선 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-02)(경산시고시제2016-145호(2017.01.0 2.)), 소로2류(폭 8m~10m)(52(국),경산시고시제2016-145호(2017.01.02.))(접합), 중로 3류(폭 12m~15m)(2021-10-07)(경산시고시제2021-159호(2021.10.7.))(접합), 가축사육 제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024 -174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경 산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집 800M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역 (하천100M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(경북체육고등학교), 상대보호 구역(경북체육중학교)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1306 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 상방동 298 경산남천리버뷰우방아이유쉘 101동 14층1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 280,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 40.08㎡ (약 12.12평)

* 토지지분: 40.0804㎡ (약 12.12평)

* 건물면적: 74.82㎡ (약 22.63평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 74.8246㎡ (약 22.63평)

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 경산남천리버뷰우방아이유쉘

* 사용승인일: 2019년 10월 23일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물

* 세대수: 279세대

* 총 주차대수: 77대

1.4. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 상방동 소재 "경산남천리버뷰우방아이유쉘 제101동 제14층 제1404호"로, "백천교차로" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편익시설 접근성이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 단지 남측으로 삼성현로, 동측 인근으로 경안로가 통과합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남측으로는 왕복 7차선, 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M, 하천 100M) 및 상대보호구역(경북체육고등학교, 경북체육중학교)에 해당합니다.

1.5. 권리분석

2줄 띄우기

* 경매개시 결정: 대구지방법원 2025타경1306 (2025년 12월 12일, 경산새마을금고 신청)

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (경산새마을금고, 2019년 12월 19일 접수, 채권최고액 247,200,000원)

* 등기 현황:

* 소유권보존 (주식회사매경주택, 2019-12-05)

* 소유권이전 (안대영, 2019-12-19, 매매)

* 근저당권 (경산새마을금고, 2019-12-19, 말소기준권리)

* 가압류 (롯데카드, 2025-03-24, 말소)

* 가압류 (신한카드, 2025-03-31, 말소)

* 가압류 (기술보증기금, 2025-04-11, 말소)

* 가압류 (경북, 2025-04-28, 말소)

* 가압류 (경산새마을금고, 2025-06-12, 말소)

* 임의경매개시결정 (경산새마을금고, 2025-12-12, 본건)

* 총 등기부채권액: 365,833,400원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있으며, 이에 대한 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다. 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 인수해야 할 권리가 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 상권분석

2줄 띄우기

* 주위 상업시설: 본건이 속한 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 접근성: 주변 상업 시설 및 생활 편익 시설과의 접근성이 양호하여 주거지로서의 이점이 있습니다.

1.7. 생활정보

2줄 띄우기

* 내부 구조 및 마감: 철근콘크리트 구조의 28층 건물 중 14층에 위치한 아파트 단위 세대로, 외벽은 석재타일 및 페인팅 마감, 내벽/천장은 벽지, 바닥은 내장 바닥재 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 설비, 도시가스에 의한 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 77대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (단, 아파트 전체 주차 대수는 361대이며, 지하 주차 271대, 옥외 주차 79대 등 더 많은 주차 시설이 있음을 참고하시기 바랍니다.)

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 임차인 미상: 가장 중요한 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 등기부상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 거주 중인 임차인이 있거나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임차인 존재 여부, 권리 관계를 상세히 파악해야 합니다.

* 가축사육 제한 구역: 공동주택, 다중이용시설, 주거밀집지역, 하천 인근 등 가축사육이 제한되는 구역에 해당하나, 이는 아파트 자체의 직접적인 리스크보다는 해당 지역의 개발이나 운영에 관한 일반적인 제한 사항으로 이해할 수 있습니다.

* 상대보호구역: 경북체육고등학교, 경북체육중학교 인근으로, 교육환경 보호를 위한 일부 시설 입지 제한이 있을 수 있습니다. 이는 아파트 자체에는 큰 영향을 미치지 않으나, 주변 개발 계획 등과 연관 지어 고려할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

2줄 띄우기

본 물건은 경상북도 경산시에서 입지 조건이 양호한 아파트 단지에 소재하고 있으며, 사용승인 연도가 비교적 최근(2019년)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로 명확한 권리 승계 문제는 없습니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명도를 진행함에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 부분이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 우수한 입지: 경산시의 주요 도로변에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 최신 건축 연도: 2019년에 준공되어 비교적 신축급 아파트에 해당하므로, 리모델링 비용 등 초기 투자 비용이 절감될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

* 성장 가능 지역: 경산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

2줄 띄우기

본 물건의 감정가는 280,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(약 74.96㎡)의 14층이 2026년 2월 9일에 268,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 1월 17일에는 동일 면적 20층이 268,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 6월 1일에는 68.41㎡ 면적이 222,500,000원에 거래되었습니다.

감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있으나, 유사 면적의 실거래가격을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 240,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.