나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12847 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 930 브라운스톤 천안 104동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "한들초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경량철골트러스지붕 15층 건물 내 제14층 제1401호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석브라운스톤아파트), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아이솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12847 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세내역

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 930 브라운스톤 천안 104동 14층1401호

용도: 아파트

토지면적: 68.65㎡ (약 20.76평)

건물면적: 128.41㎡ (약 38.84평) - 전용면적 84.992㎡ (약 25.72평)

감정가: 370,000,000원

1.3. 감정평가 요약

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "한들초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 소재 등 교통이용상황은 보통시 됨.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1401호 아파트로 이용 중임.

위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

토지는 사다리형으로 아파트단지 부지로 이용 중이며, 주변으로 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 중로2류 접함. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(아이솔유치원)에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

임대 관계: 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치하며, "한들초등학교" 북서측 인근임.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 생활환경이 양호한 편임.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석브라운스톤아파트)으로 지정되어 있음.

소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접하고 있음.

가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(아이솔유치원)에 해당하므로, 관련 법규 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권(2023-10-27 접수, 261,800,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없음.

등기부 상 총 채권액은 약 465,772,923원임.

본 경매 사건으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정이므로, 인수되는 권리(대항력 있는 임차인 등)는 없어 보임.

다만, 말소 예정 등기 내역을 상세히 확인해야 함. (근저당 1건, 가압류 6건, 압류 1건, 임의경매 1건)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계 미상으로, 상세한 점유 관계 및 대항력 유무 확인이 필요함.

금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하며, 백석동 행정복지센터, 천안서북소방서 등이 인근에 위치함.

마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 브라운스톤 천안 아파트

준공년월: 2006년 5월 30일

총 세대수: 901세대

총 동수: 16개동 (참고: 제공된 정보 중 104동으로 표기됨)

최고 층수: 15층

주차대수: 총 1196대 (세대당 약 1.32대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주거 편의시설

단지 내 및 인근에 어린이놀이터, 주민운동시설 등이 잘 갖추어져 있음.

관리사무소를 통해 필요한 민원 해결이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 외 잠재적 리스크

본건은 임대 관계가 미상인 상태이므로, 현황 조사 시 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있음.

14층으로 고층에 해당하나, 15층 건물 내 위치하여 일조권 등에 대한 부분은 비교적 양호할 것으로 예상됨.

건축년도가 2006년으로 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있음.

6.2. 혐오시설 조사

제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았음.

다만, 정확한 사실 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 권장됨.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 백석동의 대단지 아파트 내 위치하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

권리 분석상 낙찰 후 인수될 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인 현황 미상에 따른 명도 협상이 필요할 수 있음.

주변 시세를 고려한 적정 입찰가 산정 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 백석동 내 대단지 아파트로, 학교 및 편의시설 접근성이 좋음.

안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 대부분 말소 예정으로 권리관계가 명확함.

안정적인 임대 수요: 901세대의 대단지로, 지역 내 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

향후 시세 상승 잠재력: 천안시의 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 19일: 7층, 243,000,000원

* 2026년 6월 16일: 4층, 220,000,000원

* 2026년 6월 15일: 12층, 220,000,000원

시세 동향: 최근 실거래가 상 220,000,000원 ~ 243,000,000원 범위에서 거래가 이루어지고 있습니다. 본건은 14층으로, 최근 거래된 12층(220,000,000원)이나 7층(243,000,000원)의 시세를 고려할 때, 층수 및 상태에 따라 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위의 가치를 지닐 것으로 보입니다.

감정가 370,000,000원과 최근 실거래가 간 상당한 차이가 존재하므로, 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보증금 인수: 0원.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.