나이스옥션 법원경매 천안 2025타경825 [1] 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 436-1 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 둔포면 둔포리 소재 "둔포면 행정복지센터" 서측 인근 중로변에 상호연접하여 위치하며, 주위는 "면소재지 내 간선도로변 성숙중인 상가지대"임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 본건 8개 필지를 일괄파악하여 전체적으로 보면, '사다리'에 유사함. < 지 세 > 본건 8개 필지 공(共)히, '평지'. < 이용상태 > 기호1 : 상업용 건부지 나머지 기호들 : 기호1지상 '상업용 건물'들을 위한 부속용지( 나지 ).

인접 도로상태

본건 8개 필지를 일괄이용(一括利用) 중(中)이며, 본건 8개 필지 전체를 기준으로 보면, 동측으로 아스콘포장 '중로1류'( 폭 20m ~ 25m )에 접하고, 북측으로도 포장 '소로3류'( 폭 8m 미만 )에 접함. 개별필지별 '접면도로조건'은 '가격산출근거'란 참조 요망.

토지이용계획 및 제한상태

본건 8개 필지 공(共)히, < 용도지역 > '도시지역', '자연녹지지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '비행안전 제6구역'( 군사기지및군사시설보호법 ), '군용비행장 소음대책구역 제3종 구역'(군용비행장·군사격장소음방지및피해보상에관한법률)

제시목록 외의 물건

붙임 '지적도' 및 '건물개황도' 참조 요망.

공부와의 차이

기호6 및 10 : 지목( 전 )과 현황( 잡종지, 주차장용지 등 )이 다름.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호2 > 조립식판넬구조 판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 1994.11.17 외벽 : 샌드위치판넬 내벽 : 벽지도배, 목재, 몰탈위페인팅 등 창호 : 새시창호 < 기호3 > 파이프조 함석지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 1994.11.17 및 증축 1998.09.22 벽체 : 샌드위치판넬 바닥 : 에폭시 등

이용상태

< 기호2 > 점포2칸 ( 상호 : '태광인력' 및 '세차장 사무실' ) < 기호3 > '자동차 정비소'( 상호 : '자동차병원' )

설비내역

급수배수설비, 위생설비( 종물 포함 )

부합물 및 종물

붙임 '건물개황도' 및 '현황사진' 등 참조 요망.

공부와의 차이

< 기호3 > '화장실5.76㎡'부분은 철거 소멸되고, 정비고 31.2㎡부분과 합체 이용중이고, 이 밖에도 제시외 ㉣ 부분 36.8㎡과 합체된 전체면적을 '정비작업장'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱ 다용도실, ㄴ 창고, ㄷ 세차장, ㄹ 자동차정비 작업장, ㅁ 자동차정비 사무실, ㅂ 화장실, ㅅ 기계실) 매각 포함. 목록6 목록10 지목은 전 현황은 잡종지, 주차장용지 등. 둔포면 사실조회회 회신에 의하면 농지이나 농지로 사용되고 있지 않은 상태로 농지취득자격증명이 필요하다고 회신(미제출시 보증금 미반환.)농지전용허가 여부는 아산시청에 확인이 필요하고 이 경우 농지전용허가를 받지 않고 농지현황이 변경된 경우 원상회복명령대상이 됨. 목록3 화장실 5. 76㎡부분은 철거 소멸되고, 정비고 31.2㎡ 부분과 합체 이용중. ㄹ 부분 36.8㎡과 합체된 전체면적을 정비작업장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 번호: 천안지원 2025타경825 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 436-1

* 토지 정보:

* 총 면적: 1403.00㎡ (약 424.4평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 정보:

* 총 면적: 132.96㎡ (약 40.2평)

* 건물 제시외 면적: 158.86㎡

* 용도: 자동차 관련시설

* 감정가: 1,207,553,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 둔포농업협동조합 (둔OOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 소재 "둔포면 행정복지센터" 서측 인근 중로변에 위치합니다.

* 주위는 면소재지 내 간선도로변 성숙 중인 상가지대입니다.

* 교통 상황:

* 본건까지 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상황:

* 본건 8개 필지는 일괄 이용 중이며, 동측으로 아스콘 포장된 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

* 북측으로는 포장된 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 타 법령상 제한:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전 제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 (군용비행장·군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 23일 접수된 둔포농업협동조합의 근저당권 (을9) 입니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,498,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-03-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024-12-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-13

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유로 인해 주의가 필요합니다.

* 임차인: 오

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2022-07-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2012-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 보유 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 매각 포함 제시외 건물:

* 목록1 지상의 제시외 건물 (ㄱ 다용도실, ㄴ 창고, ㄷ 세차장, ㄹ 자동차정비 작업장, ㅁ 자동차정비 사무실, ㅂ 화장실, ㅅ 기계실) 일체가 매각에 포함됩니다.

* 기타 권리사항:

* 목록6, 10번 필지는 지목이 '전'이나 현황은 잡종지, 주차장용지 등으로 이용 중입니다.

* 해당 필지는 농지로 사용되지 않는 상태로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 반환이 불가할 수 있습니다.

* 농지전용허가 여부는 아산시청에 확인이 필요하며, 미허가 전용 시 원상회복명령 대상이 될 수 있습니다.

* 목록3 건물 중 화장실(5.76㎡) 부분은 철거 소멸되었고, 정비고(31.2㎡) 부분과 합체되어 이용 중입니다.

* ㄹ 부분(36.8㎡)과 합체된 전체 면적을 정비작업장으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

* 주변 상가 현황:

* 본건은 면소재지 내 간선도로변에 위치하며, 성숙 중인 상가지대입니다.

* "둔포면 행정복지센터" 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 양호합니다.

* 업종 적합성:

* 현재 자동차 관련 시설(점포, 세차장 사무실, 자동차 정비소)로 이용되고 있으며, 상권 특성상 관련 업종 운영에 적합합니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 공공시설 접근성:

* "둔포면 행정복지센터"가 인근에 있어 행정서비스 접근이 용이합니다.

* 상가지대에 속해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경:

* 중로변에 위치하여 시각적으로 노출이 용이하며, 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 관련 규제:

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 농지전용허가 미확보 시 원상회복명령 대상이 될 수 있는 잠재적 위험이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 이호철(2012년 전입) 및 오무근(2014년 전입) 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 명도에 따른 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 토지 지목과 현황 불일치:

* 일부 필지의 지목(전)과 현황(잡종지, 주차장용지 등)이 달라 추후 행정적 처리나 개발 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 관련 규제:

* 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 아산시 둔포면의 중로변에 위치한 자동차 관련 시설로, 상가지대 내에 있어 잠재적 성장 가능성을 가진 입지를 자랑합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 다수의 제시외 건물 또한 포함되어 활용 가치가 높습니다.

* 다만, 농지 관련 규제, 대항력 있는 임차인의 존재, 지목과 현황 불일치, 군사시설 보호 구역 등 여러 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 중로변에 위치하여 차량 접근성이 매우 우수합니다.

* 업종 연관성: 자동차 관련 시설로서 현재 운영 중인 업종과의 연관성이 높아 업종 전환 및 사업 운영이 용이합니다.

* 부대 시설 포함: 세차장, 정비 작업장 등 다수의 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 추가적인 설비 투자 없이 즉시 활용 가능합니다.

* 상권 성장 잠재력: 성숙 중인 상가지대에 속해 있어 향후 지역 발전과 함께 상권 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,207,553,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 농지 관련 규제, 군사시설 제한 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 권리를 고려하면 명도 관련 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 감안해야 합니다.

* 따라서, 감정가 대비 약 70%~80% 수준의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰 범위: 845,000,000원 ~ 966,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.