나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12863 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 120동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '쌍용3동 행정복지센터' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 "도심 인근 산간 공동주택지대"로서, 공공시설 및 편의시설과의 거리가 가까운 곳에서 주거지로서의 쾌적성을 누릴 수 있는 입지임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지의 각 동(棟)마다 '지하주차장'에 접근하기 편리하도록 차량입출구가 설치되어 있으며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사(슬래브)지붕 18층 건물 내 9층 901호로서, 사용승인일: 2011.02.11 외벽 : 몰탈위 페인팅 -- 저층부는' 미장석재 붙임'. 내벽 : 벽지도배 밑 타일붙임 등 창호 : 새시창호.

이용상태

주택( 건축물대장 도면상 구조 : 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 보조주방/창고, 현관, 발코니 ).

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스사용 개별난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있으며, '휘트니스 센터( FITNESS CENTER )' 및 '어린이 공원' 등 편의시설이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

'부정형(不定形), 완경사'의 광(廣)평수인 토지를 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 주출입구( 중로1류 : 포장 )는 남측 중앙부에 마련되어 있고, 단지의 서측, 북측, 동측을 에워싸고 '소로1류( 포장 )'가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > ''도시지역', '제3종 일반주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로' ( 중로1류 및 소로1류 )에 각 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12863 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (등기부요약 참조)

1.2. 물건 개요

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 120동 9층901호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 821,000,000원

토지면적: 89.21㎡ (약 27.0평)

토지지분: 89.2119㎡

건물면적: 172.57㎡ (약 52.2평)

건물지분: 172.569㎡

1.4. 건물 정보

아파트명: 파크밸리 동일하이빌

건물구조: 철근콘크리트조 경사(슬래브)지붕 18층 건물 내 9층 901호

사용승인일: 2011년 02월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 소재한 '쌍용3동 행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 도심 인근 산간 공동주택지대로서, 공공시설 및 편의시설과의 거리가 가까워 주거지로서 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트단지는 지하주차장 접근이 편리하도록 차량 입출구가 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

본건 토지는 '부정형, 완경사'의 광활한 면적을 가진 토지로 '아파트 부지'로 이용되고 있습니다. 아파트단지의 주출입구는 남측 중앙부에 중로 1류(포장)로 개설되어 있으며, 단지 서측, 북측, 동측을 소로 1류(포장)가 둘러싸고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제3종 일반주거지역

용도지구 등: 지구단위계획구역

기반시설: 도시계획도로(중로1류 및 소로1류)에 접함

타법령상 제한: 가축사육제한구역(가축분뇨의관리및이용에관한법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2016년 12월 28일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권 (권리금액: 451,100,000원)입니다.

총 채권액은 815,900,000원입니다.

등기부상 을10, 을11, 을14, 을15 (근저당권), 갑7 (압류) 등 모든 권리사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되거나, 인수해야 할 보증금이 없는 상태임을 의미합니다. 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인으로 인한 권리인수 위험은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

최근 매매 거래 사례는 다음과 같습니다. (2026년 6월-7월 기준)

* 2026년 6월 18일: 1,020,000,000원 (약 10.2억원), 243.122㎡, 11층

* 2026년 6월 8일: 700,000,000원 (약 7억원), 137.863㎡, 8층

* 2026년 7월 28일: 900,000,000원 (약 9억원), 204.382㎡, 16층

본건의 면적은 172.57㎡이며, 감정가는 821,000,000원입니다. 제시된 매매 사례들은 면적과 층수가 상이하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 제시된 시세 범위 내에서 합리적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 동향 (전월세)

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다. (2025년 12월-2026년 5월 기준)

* 2026년 5월 15일: 보증금 630,000,000원, 202.102㎡, 9층

* 2026년 5월 6일: 보증금 300,000,000원, 월세 1,600,000원, 236.311㎡, 14층

* 2025년 12월 12일: 보증금 250,000,000원, 월세 1,300,000원, 204.382㎡, 3층

이러한 전월세 시세는 본건의 잠재적 임대수익을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

4.3. 단지 내 편의시설

파크밸리 동일하이빌 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 편의시설

단지 내 자체적으로 피트니스 센터(FITNESS CENTER)와 어린이 공원 등 다양한 편의시설이 구비되어 있어 입주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 쌍용초등학교, 쌍용중학교, 쌍용고등학교 등 다수의 교육기관이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 의료시설

천안시 서북구 쌍용동 지역 내에는 종합병원 및 다양한 의원급 의료기관이 분포하고 있어 의료 접근성이 양호합니다.

5.4. 주변 상업/행정시설

본건은 '쌍용3동 행정복지센터'와 가까우며, 주변 도심 지역에 각종 상업시설, 금융기관, 공공기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 단지 자체가 '도심 인근 산간 공동주택지대'로 분류되어 있어 쾌적한 주거 환경이 예상됩니다.

6.2. 공실 리스크

최근 전월세 시세 데이터는 비교적 높은 보증금과 적절한 월세 수준을 보여주지만, 이는 다른 면적과 층수의 세대 기준입니다. 본건의 실제 임대 수요와 공실률은 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 향후 임대 계획 시 신중한 시장 조사가 필요합니다.

6.3. 권리관계 재확인

등기부상 모든 권리사항은 말소 기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸되므로 권리관계는 매우 깨끗한 상태입니다. 다만, 낙찰 후 등기부 외에 존재할 수 있는 사실상의 권리관계(예: 유치권 등)에 대한 면밀한 조사는 항상 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동의 파크밸리 동일하이빌 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 우수한 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 2011년 준공된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋습니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 평가되어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 편의시설 및 교통 접근성

* 명확한 권리관계로 인수 부담 없음

* 신축급 아파트로 상품성 우수

* 단지 내 다양한 부대시설 보유

* 안정적인 주거 환경과 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 821,000,000원입니다. 주변 최근 매매 시세, 아파트의 연식 및 상태, 관리 상태 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 790,000,000원 ~ 850,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 분석에 기반한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.