나이스옥션 법원경매 천안 2025타경827 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 천안한양수자인에코시티 201동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 소재 풍세일반산업단지내 남동측 에 위치하며, 주변은 공장과 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 산업단지 아파트지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 16층 1601호로서 사용승인일은 2023년 12월 15일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이 새시 2중창임.

이용상태

아파트(방3, 알파룸, 드레스룸, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형 평지로 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 북동측으로 대로에 접하며, 북서측과 남서측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(풍세일반산업단지), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍세산단), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍세누구나집유치원 상대보호구역)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍세누구나집유치원 절대보호구역)<교육환경보호에 관한 법률>, 일반산업단지(풍세산단)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 기타(풍세산단 주거시설구역)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경827 (1)호로 접수된 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772, 천안한양수자인에코시티 201동 16층1601호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 284,000,000원입니다.

토지 면적은 55.43㎡ (약 16.77평)이며, 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 하OOO이며, 본건은 유동화 물건입니다.

건물은 2023년 12월 15일에 사용 승인된 신축 아파트입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 소재 풍세일반산업단지 내 남동측에 위치합니다.

주변은 공장과 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지 내 아파트 지대입니다.

단지는 북동측으로 대로에 접하고, 북서측과 남서측으로는 중로에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역(풍세일반산업단지), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍세산단), 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 일반산업단지, 공장설립승인/제한지역(수도법) 등에 해당합니다.

천안풍세일반산업단지는 경부고속도로, 천안논산고속도로, 국도43호선 등에 인접하여 교통 요충지에 해당하며, 태학산과 인접한 자연환경과 천안 도심권과의 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 을1구분 채권자 하나은행의 근저당권(281,600,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 갑구의 권리(신용보증기금, 서민금융진흥원, 경기신용보증재단 등의 가압류 및 하나은행의 임의경매개시결정)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 330,961,285원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽지수

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-06-25

* 확정일자: 2024-06-26

* 배당신고일자: 2025-12-30

* 대항력: 없음

임차인 곽지수는 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 곽 씨의 경우 배당받을 금액이 있으므로, 명도 시 협의는 원만히 진행될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 천안한양수자인에코시티는 총 3,200세대 규모의 대단지 아파트로, 2023년 12월에 사용 승인된 신축 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 단지 내에서 편리한 생활이 가능합니다.

주차는 총 3,951대로, 세대당 약 1.23대의 주차가 가능합니다.

인근에 풍세초등학교, 광풍중학교 등이 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

단지 앞 풍세일반산업단지와 LG생활건강 퓨처 일반산업단지 등이 인접해 있어 직주근접 배후 주거지로서의 역할을 합니다.

5. 생활정보

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 인근에 버스 정류장이 있으며, 천안 시내 및 수도권으로의 이동이 가능합니다.

편의시설: 단지 내 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변에 근린생활시설이 있습니다. 또한, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 유치원, 커뮤니티 시설 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 풍세초등학교, 광풍중학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 국공립 어린이집 및 유치원이 있습니다.

자연환경: 태학산 및 태학산 자연휴양림이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 특수한 사정이나 추가적인 채무 관계가 존재할 가능성이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

산업단지 인접: 산업단지 내에 위치하고 있어, 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인이 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 주거용 아파트 단지로 조성되어 이러한 영향은 최소화될 것으로 보입니다.

대단지 공급: 3,200세대 대단지로, 시장 상황에 따라 단기적인 가격 하락 압력이 발생할 수 있습니다.

임차인 명도: 비록 대항력은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 12월에 준공된 신축 아파트로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

풍세일반산업단지 내에 위치하나, 대단지 아파트 단지로 조성되어 주거 기능이 강화되었습니다.

등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

유동화 물건이라는 특수성 때문에 추가적인 조사나 주의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 최근에 건축되어 최신 설비와 디자인을 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮고, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

직주근접 가능성: 풍세일반산업단지 및 인근 산업단지 근로자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

가격 경쟁력: 감정가 대비 경쟁력 있는 낙찰가를 확보한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대단지 프리미엄: 3,200세대 대단지로 단지 내 커뮤니티 시설 및 관리 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.961㎡)의 아파트가 2026년 7월에 250,000,000원에서 260,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 16층으로 비교적 좋은 층수에 해당합니다. 감정가는 284,000,000원입니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하며 경쟁 상황을 지켜본다면 270,000,000원 내외의 입찰가가 합리적일 것으로 예상됩니다.

이는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려한 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.