나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504058 [1] 충청남도 금산군 진산면 막현리 335-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 진산면 막현리 소재 ‘마근대미마을’ 내에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근 조건은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1) : 자루형 평지로서, 단독주택으로 이용중임. 일련번호 (3) : 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1) : 본건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함. 일련번호 (3) : 본건 남동측으로 왕복 2차선 도로 및 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통하여 각각 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상임. - 본건 일련번호(1),(3)은 전체 부동산 중 김남영氏 지분 10분의 1 전부 지분만의 감정평가로 그 지분위치 및 면적은 등기사항전부증명서 등을 기준으로 하되 지분비율을 감안하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 : 목조시멘트기와지붕 단층 (사용승인일 : 1956) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 붙임 마감 등. 바닥 : 장판 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 및 목재창호 등. 흙벽돌조 시멘트기와지붕 단층창고는 소재불명인 상태임.

이용상태

단독주택으로 이용중이나, 장기간 방치되어있는 상태임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되었으나, 장기간 방치되어있는 상태로 정상작동 여부는 별도로 확인을 요함.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

- 본건 일련번호(2) 흙벽돌조 시멘트기와지붕 단층창고 13㎡ 부분은 현장조사시 소재불명인 것으로 조사되어 감정평가 외 하오니 경매진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상임. - 본건 일련번호(2) 목조시멘트기와지붕 단층주택 58.31㎡ 부분은 현장조사시 구조 등은 물적 동일성이 인정되나, 실측사정 면적은 82.5㎡로 공부와 상이하여, 실측사정 면적을 기준으로 감정평가 하오니 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각임. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 목록 2 목조시멘트기와지붕 단층주택 58.31㎡ 부분은 실측사정 면적은 82.5㎡ 로 공부와 상이함. 목록 2 흙벽돌조 시멘트기와지붕 단층창고 13㎡ 부분은 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504058 (1)

소재지: 충청남도 금산군 진산면 막현리 335-3

용도: 단독주택

감정가: 9,361,760원

토지면적: 568.70㎡ (약 172.04평)

토지 지분: 56.87㎡ (약 17.20평)

건물면적: 71.31㎡ (약 21.57평)

건물 지분: 7.13㎡ (약 2.16평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/10 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사 (현OOOOOOOO)

말소기준권리: 현대카드주식회사 가압류 (2025-08-18)

2. 입지조건

본건은 충청남도 금산군 진산면 막현리에 위치한 ‘마근대미마을’ 내에 소재하고 있습니다.

주위는 농경지와 농가주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근 조건 또한 보통 수준입니다.

남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배수구역에 해당합니다.

3. 권리분석

현재 본건에는 채권 총액 약 26,395,285원의 권리가 설정되어 있으며, 이 중 현대카드주식회사의 가압류가 말소기준권리입니다.

매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 최병욱 (전입일자: 2017-04-13)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 기재되어 있지 않으나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 기능이 주를 이룹니다.

인근에 대규모 상업 지구는 형성되어 있지 않아, 기본적인 생활 편의시설은 자체 해결하거나 인근 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 교통 상황은 보통 수준이며, 농촌 지역 특성상 조용한 생활 환경을 제공합니다.

다만, 장기간 방치되어 사용되지 않은 주택 상태이므로 즉시 입주 및 사용을 위해서는 상당한 보수 및 관리가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 낙찰 후 공동 소유자들과의 재산권 행사 및 관리상 분쟁의 소지가 있습니다.

공유자 우선매수신고권이 존재하여 낙찰 후에도 해당 권리자에게 낙찰가에 매수될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(최병욱)이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 추가적인 명도 저항 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

건물의 공부상 면적과 실측 면적에 차이가 있으며(주택 58.31㎡ vs 82.5㎡), 흙벽돌조 단층 창고(13㎡)는 현장에서 소재 불명으로 조사되어 별도 확인이 필요합니다.

주택이 장기간 방치되어 있어 정상적인 건물 상태 확인 및 시설 작동 여부를 별도로 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 금산군 진산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

농촌의 조용한 환경과 낮은 감정가는 장점이 될 수 있으나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(무보증/무차임) 존재, 건물 공부와의 차이 및 소재 불명 창고 등 다수의 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미기재 사항은 입찰 전 반드시 명확한 사실관계 확인 및 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

제시외 건물 포함 일괄 매각 조건이나, 지분 매각임을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역의 비교적 낮은 진입 장벽 (지분 매각)

장기간 방치된 물건으로, 저가 매수를 통해 가치를 재창출할 잠재력 (단, 상당한 투자 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,361,760원입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 인수 보증금 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

또한, 지분 매각이라는 특성상 전체 소유권 매각보다 낮은 가격으로 접근해야 합니다.

건물 면적의 공부와의 차이, 소재 불명 창고 등 하자 사항을 고려할 때, 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 문제 및 지분권자와의 협상 등 추가적인 변수를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 주변 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 6,000,000원 ~ 8,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이 범위는 본건의 현황 및 제반 리스크를 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.