나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4074 [1] 세종특별자치시 연서면 고복리 100-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 연서면 고복리 소재 "고복1리마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지이며, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근이 가능하고, 대상물건 일부가 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 "대"이나, 현황 일부가 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로, 별첨 사진과 같이 대부분 철거되어 건물의 효용이 상실된 상태임. 일련번호 3 세멘블록 스레이트지붕 단층 건으로 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시 창호 마감 등 일련번호 4 세멘블록 스레이트지붕 단층 건으로 내외벽: 블록쌓기 마감임.

이용상태

일련번호 2 : 대부분 철거된 상태임. 일련번호 3,4 : 창고 등으로 이용중이며, 관리상태는 불량함.

설비내역

주 건물의 멸실로 인해 각종 부대설비(난방설비, 위생설비 등)는 파손되거나 방치된 상태임.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

일련번호 2 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 주택으로 공부상 등재된 건물이나, 현황 별첨 사진과 같이 일부 외벽만 존재하고 대부분 철거되어 그 효용이 상실된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물 포함.
- 목록1은 대부분 건물의 대지로 이용 중이며 일부는 도로, 일부는 공터, 일부는 전으로 이용 중임.
- 목록2는 공부상 단독주택이나, 현황 사진과 같이 일부 외벽만 존재하고 대부분 철거되어 효용이 상실된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경4074 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 건입니다.

소재지는 세종특별자치시 연서면 고복리 100-4번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 296,127,900원입니다.

토지 면적은 555.00㎡ (약 167.9평)이며, 건물 면적은 98.18㎡ (약 29.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 세종특별자치시 연서면 고복리 소재 "고복1리마을회관" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지방도변의 농촌지대입니다.

교통상황:

차량으로 물건지까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

물건지 서측으로는 3미터 내외의 포장도로를 통해 접근할 수 있으며, 물건지 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 대전충남우유농업협동조합의 근저당권(을16 / 건물 을9)입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

특별히 인수해야 할 권리는 명시된 사항이 없습니다.

인수 보증금 합계:

0원입니다.

임차인 현황:

임차인 현황은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

주변 상권:

본 물건이 위치한 고복리 지역은 단독주택과 농경지가 주를 이루는 농촌지대입니다. 따라서 활발한 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 관련 정보가 없어 시세 분석이 불가능합니다.

혐오시설 유무:

주변에 뚜렷한 혐오시설은 검색되지 않으나, 농촌 지역의 특성상 소규모 농축산 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 고복저수지가 인근에 있어 자연 경관은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

편의시설:

가장 가까운 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 지역 커뮤니티 시설 접근성은 있을 수 있습니다.

교육시설:

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태:

공부상 단독주택이나, 현황 대부분 철거되어 효용을 상실한 상태입니다. 신축 또는 대규모 철거 및 재건축이 필요하며, 이에 따른 상당한 추가 비용이 예상됩니다.

토지 이용 현황:

토지의 일부가 현황 도로, 공터, 전으로 이용 중이라는 점은 대지로서의 완전한 효용성을 저해할 수 있습니다.

가축사육제한구역:

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 가축 사육 관련 시설 설치에 제약이 따를 수 있습니다.

임대관계 미상:

현재 임차인 현황은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 연서면 고복리 소재의 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 감정가는 296,127,900원이며, 토지 면적은 약 167.9평, 건물 면적은 약 29.7평입니다.

건물은 현황 대부분이 철거되어 효용을 상실하였으며, 토지 역시 일부가 도로, 공터, 전으로 이용되고 있어 물건의 전반적인 상태는 매우 열악합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

건물의 철거 및 재건축, 토지의 활용 계획 등에 상당한 추가 투자가 필요하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

농촌지대임을 고려하여 향후 활용 방안을 명확히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

세종시 개발 지역 인근에 위치하여 향후 지가 상승 잠재력이 있습니다.

비교적 넓은 토지 면적을 활용하여 신축 단독주택이나 전원주택 부지로 개발할 가능성이 있습니다.

건물 상태 불량으로 인해 낮은 낙찰가율이 형성될 경우, 토지 가치 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 토지 활용에 집중할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건물의 효용이 상실된 상태이므로, 입찰가 산정 시 토지 가치를 중심으로 접근해야 합니다.

건물 철거 비용(약 1천만 원 ~ 3천만 원 예상) 및 신축 비용 등을 감안해야 합니다.

현황 토지 이용 상태와 가축사육제한구역 등의 제한 사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 토지 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

제공된 정보에 기반한 예상 입찰가 범위는 감정가(296,127,900원)의 60% ~ 70% 수준인 약 1억 8천만 원 ~ 2억 1천만 원입니다.

이는 현재로서는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사와 면밀한 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.