나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504111 [1] 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서 등으로 형성된 행정중심복합도시내 상가지대로서 제반 주위환경은 무난함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 중 제5층 제507호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 장방형 토지로서 주상용(공동주택,업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 왕복6차선, 북서측, 북동측으로 포장도로에 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

775:중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류 (폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호) 776:중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504111 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 5층507호

용도: 도시형생활주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.787999999999999㎡ (약 2.36평)

건물면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

건물지분: 20.5238㎡ (약 6.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동에 소재하며, "국세청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서 등으로 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성이 좋아 교통 상황은 양호합니다. 또한, 남서측으로 왕복 6차선, 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접하여 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 광로 및 중로와 접하고 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 대전지방법원 2025타경504111 강제경매개시결정(갑5)이며, 접수일자는 2025년 12월 19일입니다.

경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 을구 3번 주택임차권(정겨운)은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 정겨운 씨는 2025년 1월 16일 전입, 2022년 8월 26일 확정일자를 받았으며, 보증금 115,000,000원, 차임 0원입니다. 본 물건명세서상 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

이 외 갑1(소유권보존), 갑2(소유권이전), 갑4(소유권이전) 등은 말소 대상이며, 갑6(가압류) 또한 말소 예정입니다.

따라서, 본건의 핵심 권리분석 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 더리치세종의아침 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

행정중심복합도시 핵심 상가지역에 위치하여 국세청 등 주요 행정기관과 인접해 있으며, 주변에 대규모 주거단지 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 높습니다.

상업 및 주거 기능을 겸비한 복합 상권으로, 지역 내 활발한 경제 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.4. 생활정보

세종시 행정중심복합도시의 중심부에 위치하여 주요 관공서 및 편의시설 이용이 편리합니다.

BRT 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 시내 및 광역 접근성이 뛰어납니다.

주변에 공원 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(정겨운, 보증금 115,000,000원)의 존재입니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 보증금(115,000,000원)이 감정가(97,000,000원)를 초과하므로, 전액 인수 시 매수인의 실질적인 취득 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

또한, "기타참고사항"에 기재된 바와 같이, 임대관계는 미상이며 외부 관찰 및 주변 탐문에 따른 평가이므로 실제와 상이할 수 있어 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동의 중심상업지역이라는 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 115,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 인수할 가능성이 있다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황에서, 이를 인수하게 되면 초기 투자 비용 부담이 커지므로 면밀한 시세 분석과 함께 인수 보증금 규모를 고려한 전략적인 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 핵심 행정 및 상업지구인 나성동에 위치하여 높은 미래 가치 기대.

국세청 등 주요 관공서와 인접하여 안정적인 수요 확보 가능성.

BRT 등 우수한 교통망을 통한 높은 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

그러나, 매수인이 인수해야 할 임차인 정겨운 씨의 보증금은 115,000,000원입니다.

이는 본 물건의 실질적인 최소 취득 비용이 감정가를 넘어설 수 있음을 의미합니다.

일반적으로 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 사실상의 최소 투자 비용이 됩니다.

따라서, 임차인의 보증금 115,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 때, 입찰가는 최소 115,000,000원 이상에서 고려해야 합니다.

최근 유사 면적(약 6.21평)의 거래 사례가 6000만원대에서 7000만원대(25.833m², 약 7.8평 사례)로 나타나는 점과 감정가 9700만원을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 보증금 전액 인수 가능성을 고려하여, 보수적인 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 및 주변 실거래가 조사를 통해 낙찰가 상한선을 설정하고, 배당 현황 등을 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 기준으로 산정한 것으로, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 추가적인 권리 분석 및 현장 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.