나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1256 [1] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 2층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 "예산중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지상 4층 건물 중 제2층으로서 (사용승인일: 1997.01.23) - 외 벽: 석붙임 등 마감, - 내 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호: 새시창호임. 기호(2): 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지상 4층 건물 중 제3층으로서 (사용승인일: 1997.01.23) - 외 벽: 석붙임 등 마감, - 내 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기호(1), (2)공히 기본적인 위생 및 급·배수시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 현황 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 폭 약 5 ~ 6m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 단지내 도로와 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 임대관계는 미상임. - 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경1256 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 2층

용도: 근린시설

감정가: 60,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 146.21㎡ (약 483.34평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.77㎡ (약 313.29평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리에 위치하며, "예산중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 연립주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물 남서측으로 폭 약 5~6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로와도 연결이 용이합니다. 토지는 부정형의 평지로서 현재 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 5월 8일 접수된 김병기 씨의 근저당권 (을3, 70,000,000원) 입니다.

이 외 소유권 이전(김정면, 2001년 3월 3일, 갑1) 및 본 경매개시결정 등기(김병기, 2025년 12월 16일, 갑4, 58,000,000원)가 존재합니다.

등기부채권 총액은 70,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, '지상권 개요' 관련 비고란에 정보가 기재되어 있지 않으므로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 조사 결과 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변은 연립주택, 단독주택 등 주거 시설과 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 상업 지역보다는 주거 및 준농림 지역의 성격이 강합니다. 본건의 용도는 근린생활시설로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가나 서비스 업종이 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

"예산중학교"가 남서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

5.2. 기타 지역 정보

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 건물의 사용승인일은 1997년 1월 23일로, 약 30년 가까이 경과한 노후 건물에 해당하므로 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공동담보 특성

공동담보 물건으로, 해당 부동산 외 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 다른 담보물의 처리 결과가 본 물건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 미확인된 임차인이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리에 위치한 근린생활시설로서, 주거 지역과 농경지 등이 혼재된 지역에 소재합니다. 건물은 1997년에 사용 승인되어 노후화가 진행되었으며, 토지는 일부 도시계획적 제약을 받고 있습니다. 말소기준권리 상으로 권리관계는 비교적 명확하며, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 공동담보 물건이라는 점은 특이사항입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 감정가 6천만원으로, 지역 및 면적 대비 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 근린생활시설 활용: 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 소규모 상가로서의 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 60,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 채권 총액이 감정가보다 높은 점(70,000,000원)을 감안할 때, 경쟁 구도 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 본 건의 경우 채무 총액과 감정가의 관계, 그리고 낙찰 후 수익성 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 감정가의 80% 수준인 48,000,000원부터 시작하여, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 고려하여 최대 54,000,000원 내외로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

10. 주변 환경 조사 (혐오시설 관련)

주변 시설 조사를 실시한 결과, 해당 소재지(충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1) 인근에 특별히 알려진 혐오시설(교정시설, 폐기물처리시설, 대규모 유해 산업 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, "가축사육제한구역"에 해당하므로 농축산업 관련 시설 존재 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.