나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1252 [1] 충청남도 서천군 종천면 도만리 227-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 종천면 도만리 소재 "도만리 노인회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등의 농경지와 농가주택, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일부 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "단독주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 경량철골구조 판넬지붕(현황 판넬위 아스팔트싱글지붕) 1층 단독주택 건으로서, 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 내벽 : 벽지, 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

"단독주택"으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 관정 등이 구비되어 있음. * 조사시점 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하였는바, 각 설비의 정상작동 여부 등은 재확인을 요함.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 2 건물의 부합물 내지 종물로 사료되는 제시외 "㉠다용도실"이 소재하여 별도 평가하였으며, 기타 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호 2 건물은 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 일반건축물대장상의 도면, 외부관찰, 인근 탐문조사 등에 의해 이용상황 및 내부구조를 조사하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 활잡목, 석축 등은 토지에 포함하여 평가
- 목조데크 및 계단, 관정은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 홍성지원 2025타경1252 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서천군 종천면 도만리 227-2

신 주소: 충청남도 서천군 대백제로1265번길 126 (종천면 도만리)

용도: 단독주택

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 1층 단독주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 150,245,500원

토지면적: 542.00㎡ (약 164평)

건물면적: 80.25㎡ (약 24평)

건물 제시외면적: 19.50㎡ (약 6평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서천군 종천면 도만리 소재 "도만리 노인회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 전답 등의 농경지와 농가주택, 임야 등이 소재하는 농촌 지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

일부 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역이며, 가축사육제한구역 (일부제한 600m, 모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2017-09-15 접수된 서천신용협동조합의 근저당권 (52,000,000원)입니다.

본 경매는 채권자 서천신용협동조합의 신청에 의한 임의경매입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-22

대항력: 없음

비고: 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전, 증여, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 이력이 확인됩니다.

그러나 이러한 권리들은 모두 말소기준권리인 서천신용협동조합의 근저당권보다 후순위에 설정되었거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 110,808,564원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 소재한 서천군 종천면 도만리는 농업과 주거가 혼합된 지역입니다. 주변에 대규모 신규 개발 계획은 현재까지 확인되지 않아, 일반적인 농촌 지역의 부동산 시세 흐름을 따를 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

본건 주변은 주로 농경지와 임야, 소규모 주거지로 구성되어 있습니다.

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 현재까지 별도로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하므로 대규모 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다.

인근 버스정류장 및 근거리 마을의 기본적인 상업시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

대형마트, 종합병원, 주요 관공서 등은 차량 이동이 필요하며, 서천군청 소재지까지는 약 15~20분 거리입니다.

5.2. 교육시설

도만초등학교, 종천중학교 등 교육시설이 존재하나, 본건과의 거리가 다소 있습니다. (도만초 약 2.5km, 종천중 약 3km)

5.3. 의료시설

종천면 소재 작은 의원이나 보건소가 있을 수 있으나, 종합적인 의료 서비스 이용을 위해서는 서천군 보건소 또는 인근 군산, 홍성, 부여 지역 병원을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 점검 필요 사항

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다.

따라서 일반 건축물대장상의 정보, 외부 관찰, 인근 탐문 조사 등을 바탕으로 이용 상황 및 내부 구조를 파악하였기에, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

건물 내 설비(위생, 급배수, 전기, 난방, 관정 등)의 정상 작동 여부는 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지는 계획관리지역으로 건축 규제가 비교적 완화된 편이나, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사 신축 등 축산업 관련 행위는 제한될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

제시외 건물(㉠다용도실)이 건물에 포함하여 평가되었으며, 별도로 평가된 부합물/종물과의 관계 등 현황을 재확인하는 것이 좋습니다.

활잡목, 석축 등은 토지에 포함 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 종천면에 위치한 단독주택으로, 농경지와 임야가 혼재된 조용한 농촌 지역에 자리 잡고 있습니다.

토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되는 물건이며, 권리분석 결과 인수할 권리나 부담이 전혀 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

건물 내부 확인이 불가하다는 점은 유의해야 할 사항이지만, 일반 단독주택으로 이용 가능하며 기본적인 설비는 갖추어진 것으로 파악됩니다.

주변 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있으나, 차량 이용 시 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다. 가축사육제한구역 등 일부 법적 제한이 있으나, 일반 주거용으로는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

모든 등기부상 권리가 경매 절차를 통해 말소되는 안전한 물건입니다.

인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 매우 적습니다.

토지면적이 542㎡ (약 164평)으로 넓어 활용 가능성이 높습니다.

조용한 전원생활이나 귀촌을 고려하는 수요층에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변의 상세한 시세 비교 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 없어 구체적인 시세 분석에 한계가 있습니다.

따라서 본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가(150,245,500원)를 기준으로 하며, 추가적인 현장 확인 및 주변 시세 조사를 반드시 선행해야 합니다.

건물 내부 확인 불가, 일부 법적 제한 사항 등을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80%~90% 수준인 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토해볼 수 있습니다.

이는 추정치 이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.