나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504101 [1] 대전광역시 서구 내동 27-3 신성아파트 2동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 봉산중학교 북동측 인근에 위치하는 신성아파트 제2동 제4층 제404호로서, 본건 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택 및 점포 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 중 제4층 제404호로서 (사용승인일 : 1979.08.07) - 외 벽 : 시멘트몰탈위페인팅 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 바 닥 : 장판지깔기 등 - 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트(방3 등)로 이용중입니다. (현장실사시 폐문부재로 유사물건의 표준적인 이용상태를 고려하였습니다.)

설비내역

바닥난방설비, 수세식위생설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 지반조성한 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 남서측, 동측, 서측으로 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(수정재)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504101 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 27-3 신성아파트 2동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 231,000,000원

토지면적 (본건 지분): 76.79㎡ (약 23.23평)

건물면적 (전용면적): 77.42㎡ (약 23.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOO

사용승인일: 1979년 8월 7일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층, 지상 5층 중 제 4층

총 세대수 (아파트 단지): 220세대

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 내동 소재 봉산중학교 북동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택 및 점포 등이 혼재하는 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 도로: 단지 북동측, 남서측, 동측, 서측으로 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(수정재), 중점경관관리구역(도솔산)에 해당함.

* 주변 시설: 봉산중학교가 인근에 위치하며, 내동초등학교, 각종 소매점 및 편의시설이 분포함.

* 혐오시설: 인근에 주거 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 경매 기본정보: 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 엔OOOOOOOOOOO임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으므로 보증금 반환 의무는 없음.

* 등기부 현황: 말소기준권리인 2011년 10월 19일 칠성새마을금고 근저당권을 포함한 모든 등기부 채권은 매각으로 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 약 45억 6천 4백만원 (4,564,967,059원)임.

4. 상권분석

* 주거 환경: 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 분포하여 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있음.

* 상업 시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 소매점, 편의시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 발전 잠재력: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 주거 편의: 내동초등학교, 봉산중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

* 주차: 단지 내 총 170대의 주차가 가능하나, 220세대 대비 부족할 수 있음. (지상 4대, 지하 0대 주차 가능 명시)

* 관리사무소: 042-522-9920

* 주요 시설: 각종 근린 생활시설 및 상업 시설이 주변에 분포하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1979년 준공된 건물로 40년 이상 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 주차 공간 부족: 총 220세대 대비 170대 주차 가능으로, 주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있음.

* 시장 변동성: 부동산 시장 침체 또는 지역 개발 지연 시 가격 하락 위험이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 내동에 위치한 신성아파트 2동 4층 404호로, 1979년 준공된 노후 아파트임. 주변 학군 및 편의시설은 양호하나, 주차 공간 부족 및 건물 노후화 등의 단점이 있음. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으므로, 명도 및 제반 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격 접근: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 경매 특성상 저가 매수 기회를 노릴 수 있음.

* 안정적인 주거 환경: 주변의 주거 및 교육 환경이 안정적이며, 향후 지역 재개발 또는 리모델링 시 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 실거주 및 임대 투자: 내부 수리 후 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로 활용 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 231,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 3월: 61.62㎡ (약 18.6평) 105,000,000원 (약 565만원/평)

* 2025년 5월: 69.375㎡ (약 21.0평) 165,000,000원 (약 786만원/평)

* 2026년 2월: 69.375㎡ (약 21.0평) 164,500,000원 (약 783만원/평)

* 본건 면적 (77.42㎡, 약 23.42평)을 고려할 때, 최근 실거래가 추세는 평당 약 780만원 내외로 보임.

* 최근 실거래가 기준 예상 시가: 약 183,000,000원 ~ 190,000,000원.

* 감정가(231,000,000원) 대비 최근 실거래가가 현저히 낮으므로, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 따라서, 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하였음.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.