나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30912 [1] 강원특별자치도 삼척시 원당동 71 9층904호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 원당동 소재 "서부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 중 9층 904호로서 외벽 : 샌드스톤 및 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 마감 등 바닥 : 마루깔기 마감 등 창호 : PVC샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(현황 주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 오피스텔 및 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 소로에 접하며, 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-09-03), 고도지구(36M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 통칭 '뉴월드', 현황 '주거용 오피스텔'
- 현황조사시 현관문에 부착된 관리비 장기미납 안내장 확인함. 입찰전 별도 확인요.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30912 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 원당동 71 9층904호

용도: 단독주택 (현황: 주거용 오피스텔)

감정가: 1억 3천 9백만원

토지면적: 44.36㎡ (약 13.42평)

건물면적: 83.95㎡ (약 25.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 본건은 강원특별자치도 삼척시 원당동 소재 "서부초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 부근은 아파트 단지, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 15일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을12)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을3): 임차인 김 (김가연)으로, 보증금 1억 1천만원, 전입일자 및 확정일자 2019년 1월 17일입니다. 본 임차인은 대항력이 있으며, 경매 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑구의 소유권 관련 등기 등)는 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리(을구의 강제경매 등기 등)는 매각으로 소멸됩니다.

총 권리 관계 요약: 본 건은 채권자의 강제경매로 진행되는 물건으로, 을구 3번의 주택임차권이 매수인에게 인수되므로 낙찰자는 해당 보증금 1억 1천만원을 추가적으로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 기존 주택지대 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 9층 건물 중 9층 904호입니다.

이용 상태: 오피스텔로서 현황 주거용으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

인접 도로: 본건은 남서측 및 북서측으로 소로에 접하며, 남동측으로는 세로에 접해 있습니다.

주변 학군: 서부초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 1억 1천만원의 임차 보증금 인수 의무가 발생합니다.

* 관리비 장기 미납 가능성: 현황 조사 시 현관문에 부착된 관리비 장기 미납 안내장이 확인되었습니다. 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 상세 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 건축물 정보 불일치: 제공된 건축물표제부 정보는 '단독주택', '일반목구조', '1957년 건축', '총면적 40.04㎡'로 기재되어 있으나, 본건의 감정평가서상 정보(9층 오피스텔, 철근콘크리트구조, 83.95㎡)와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 해당 정보가 본 경매 물건과 무관하거나, 해당 지번 내 다른 건물을 지칭할 가능성이 높습니다. 실제 건축물 현황 및 관련 법규 저촉 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 문서 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 1천만원이 인수되는 조건이며, 관리비 미납 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 또한, 제공된 건축물표제부 정보와 실제 물건 현황 간의 큰 차이로 인한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 통해 예상되는 추가 비용(관리비 미납분, 수리비 등)과 총 인수 보증금을 산정한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금을 고려하더라도, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거용 오피스텔로서 비교적 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. (단, 현재 임차인은 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 경매 절차를 통해 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 3천 9백만원

인수 보증금: 1억 1천만원

예상 입찰가 범위: 9천만원 ~ 1억 1천만원

총 예상 취득 비용 (최저 예상 입찰가 기준): 약 2억원 (9천만원 + 1억 1천만원)

총 예상 취득 비용 (최고 예상 입찰가 기준): 약 2억 2천만원 (1억 1천만원 + 1억 1천만원)

참고: 본 예상 입찰가는 제시된 감정가와 인수되는 보증금, 그리고 잠재적 리스크 요소를 고려한 보수적인 접근입니다. 주변 시세, 본건의 실제 가치, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(관리비 미납분, 수리비 등)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 현재 제공된 자료만으로는 정확한 주변 시세 분석 및 부동산 가치 산정에 한계가 있으므로, 본 예상가는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.