나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16204 [1] 충청남도 서천군 서면 도둔리 991-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서면 도둔리 소재, ‘홍원항’ 남측인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난시 됨

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 단독주택용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 3-4미터 내외 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m내 모든 축종제한).

제시목록 외의 물건

붙임, '건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로 (현황: 아스팔트슁글지붕) - 외벽: 치장벽돌쌓기외. - 내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 마감 등. - 바닥: 데코타일, 바닥타일 - 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 (방4, 거실,주방,욕실2, 다용도실등)

설비내역

위생설비 및 급배수 설비 구비, 난방시설 구비.

부합물 및 종물

붙임 ,'건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 건물사용승인일 : 2022.01.07.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1은 '단독주택용 건부지'로 이용중임
-목록2 주택에 부합된 제시외건물(감정서상 ㄱ~ㅂ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16204 (1)

* 소재지: 충청남도 서천군 서면 도둔리 991-11

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 368.00㎡ (약 111.32평)

* 건물면적: 116.40㎡ (약 35.21평)

* 건물 제시외면적: 44.60㎡ (약 13.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충남신용보증재단

* 감정가: 227,138,280원

* 건물사용승인일: 2022년 1월 7일

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 서천군 서면 도둔리 소재 ‘홍원항’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 비교적 양호한 편입니다.

* 토지는 대체로 사다리형 평지로 단독주택용 건부지로 이용 중입니다.

* 북동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한 600m 내 모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 26일 접수된 서서천농업협동조합의 근저당권(132,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 근저당권 (서서천농업협동조합)

* 가압류 (충남신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 서천서부수산업협동조합)

* 강제경매 (충남신용보증재단)

* 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 본건은 토지와 건물 일괄 매각이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 및 계약 관계는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 등기부 채권 총액: 406,117,988원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서천군 서면 도둔리 일대는 주거 지역과 농경지가 혼재된 농어촌 지역입니다.

* 인근에 홍원항이 있어 지역 특색을 지니고 있습니다.

* 주변의 근린생활시설은 생활 편의를 제공하나, 대규모 상업 시설은 기대하기 어렵습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(동백빌라)는 본건과 주택 유형이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 빌라의 거래 금액은 2023년 7,500만원, 2026년 4,900만원으로, 본건의 감정가(2억 2,713만원)와는 큰 차이를 보입니다. 이는 본건이 단독주택이며, 빌라와는 다른 시장 가치를 가질 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택으로 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.

* 내외부 상태: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물(현황: 아스팔트슁글지붕)이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 내부 인테리어 상태는 감정평가서 요약으로 파악 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 홍원항이 인접해 있습니다.

* 기타: 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인이 없다고는 하나, 실제 거주자가 누구이며 어떠한 계약 관계가 있는지 최종 확인이 필요합니다. (보증금 인수 금액은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 명확히 해야 합니다.)

* 농어촌 지역 특성: 인근의 개발 잠재력이나 수요 변동에 따라 가치 상승 또는 하락의 영향이 있을 수 있습니다.

* 도로 접면: 본건 북동측으로 접한 도로의 폭이 3-4미터로 협소하여 차량 통행이나 대형 차량 진입에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상에 명시된 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 매각에 포함되나, 이들의 현황, 상태, 활용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (건물개황도 참조 필요)

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되므로, 특정 용도로의 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서천군 서면 도둔리 소재 단독주택으로, 홍원항 인근의 농어촌 지역에 위치합니다.

* 다수의 채권자가 경매를 신청한 상황이며, 총 등기부 채권 총액이 감정가를 상회합니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 낙찰인이 인수하는 부담은 없습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요하지만, 보증금 인수 금액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

* 주변 빌라 매매 사례와 비교 시, 본건 단독주택의 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 지역의 희소성과 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 현황, 그리고 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 사용승인된 비교적 신축 건물 (2022년 1월 7일)입니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 서해안 관광지(홍원항 인근)에 위치하여 주말 주택, 귀농/귀촌 주택 등 다양한 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 발생 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 직접적으로 비교할 수 있는 인근 단독주택 실거래 자료가 부족합니다.

* 제공된 주변 연립주택(동백빌라)의 최근 매매가는 4,900만원 ~ 7,500만원 수준으로, 본건의 감정가 227,138,280원과는 큰 차이를 보입니다. 이는 주택 유형 및 입지 차이에 기인한 것으로 판단됩니다.

* 현재까지 파악된 총 등기부 채권 총액(406,117,988원)이 감정가를 크게 상회하는 점, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 점 등을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 건물 사용승인일이 비교적 최근(2022년)이고, 임대차 관계상 인수 보증금이 없는 점을 감안하되, 지역 특성과 시장 상황을 고려하여 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 따라서, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 이는 예상가이며, 실제 입찰 시에는 본건의 정확한 현장 상태, 주변 부동산 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

1.9. 주변 혐오시설 조사 결과

* 본건 소재지(충청남도 서천군 서면 도둔리 991-11) 주변에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등) 존재 여부를 조사하였으나, 직접적으로 해당 물건에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 가축 사육 관련 시설에 대한 제한이 있음을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.