나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10444 [1] 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 93 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 소재 '거성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 마을주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 도보로 출입가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 기호 1 및 기호 2 토지는 전기타(수목 소재)로 이용 중이며, 기호 3 토지는 제시외건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

지직도상 '맹지'이나, 본건의 남서측으로 약 1미터 내외의 계단식 현황도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 및 기호 2 토지 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(조례확인요)) 기호 3 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(조례확인요))임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 기호 3 토지상에 후첨하는 '사진'과 같이 제시외건물이 소재하여 토지의 사용 및 수익에 제한이 있을 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 3 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 제시외 건물의 부지 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 공유자 우선매수권행사 1회로 제한
- 일괄매각하며 목록3 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 목조 슬레이트지붕 단층주택 약 33.08㎡ 있음(법정지상권 불분명, 건축물대장 및 등기사항전부증명서 없음), 목측상 토지 경계부근 매각에서 제외되는 소유자 미상의 목조 슬레이트지붕 단층주택 약41.29㎡ 의 일부가 있는 것으로 보여지므로 정확한 여부는 지적경계측량을 요함(법정지상권 불분명, 건축물 대장 및 등기사항전부증명서 없음), 지상의 제시외 건물을 감안한 감정평가 금액임
- 목록1,2는 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 속초지원 2025타경10444 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.2. 토지 정보

소재지: 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 93

용도: 전

토지면적: 909.00㎡ (약 275.02평)

토지 지분: 103.8987㎡ (약 31.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

감정가: 7,708,610원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 소재 '거성초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 마을 주변 농촌지대입니다 [property info]. 거진항을 중심으로 어업 및 관광 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 도보로 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다 [property info].

2.3. 인접 도로 상태

지적도상 '맹지'이나, 본건의 남서측으로 약 1미터 내외의 계단식 현황도로가 개설되어 있습니다 [property info].

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(기호 1 및 2)는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역(조례 확인 요))에 해당합니다. 또한, 기호 3 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역(조례 확인 요))에 해당합니다 [property info].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 1973.04.11, 김태권

* 소유권 이전(상속): 2022.06.09, 김성용 외 6명

* 강제 경매 개시 결정(말소기준권리): 2025.12.19, 신한카드주식회사 (채권액: 10,160,738원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다 [property info].

4. 상권분석

본건이 소재한 고성군 거진읍은 동해안 최대 규모의 거진항을 기반으로 하는 어업 활동이 활발한 지역입니다. 이는 지역 경제의 중요한 축을 담당하며, 관련 상권의 기반이 됩니다. 또한, 화진포호, 거진항, 해수욕장 등 다양한 관광 자원을 보유하고 있어 관광객 유입이 꾸준히 이루어지고 있습니다. 최근에는 농어촌 생활 여건 개선 사업이 추진되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다. 농경지로서의 가치와 함께, 관광 및 해양 관련 개발 잠재력도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

거진항, 거진 전통시장 등 기본적인 생활 편의 시설이 인근에 위치합니다. 또한, 거진11리 해변, 가진 해변 등 다양한 해변과 관광 명소가 있어 레저 및 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교육시설

'거성초등학교'가 본건 인근에 위치하고 있습니다 [property info].

5.3. 주변 환경

인근에 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재하여 자연 친화적인 환경을 제공합니다 [property info]. 또한, 화진포호, 송지호 등 자연경관이 뛰어나며, 이승만, 김일성 별장 등 역사 안보 관련 관광지가 있어 문화 체험 기회도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수권

본건은 지분 매각이므로, 공유자 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 수 있음을 의미하며, 1회로 행사 횟수가 제한됩니다 [property info].

6.2. 농지 취득 자격 증명

본건 토지(목록 1, 2)는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다 [property info].

6.3. 제시외 건물 및 법정지상권 불분명

목록 3 토지 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 목조 슬레이트 지붕 단층주택 약 33.08㎡가 소재합니다. 또한, 목측상 토지 경계 부근에 유사한 주택 약 41.29㎡의 일부가 있는 것으로 보입니다. 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 건축물대장 및 등기사항전부증명서가 없습니다. 다만, 이러한 제시외 건물을 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다. 정확한 경계 확인을 위해 지적 경계 측량이 필요할 수 있습니다 [property info].

6.4. 맹지 및 현황 도로

지적도상 맹지이나, 남서측으로 약 1미터 내외의 현황도로가 개설되어 있어 이용상에 큰 지장은 없을 것으로 보입니다 [property info].

6.5. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 물건입니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군 거진읍에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 거진항과 인접한 농경지로, 주변 관광 자원과 연계된 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 농어촌 생활 여건 개선 사업이 추진되는 등 지역 발전 가능성이 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요, 공유자 우선매수권, 그리고 특히 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 불분명 문제는 본건 취득 시 신중한 검토가 필요한 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 동해안 북단, 거진항 인근의 입지적 장점.

* 관광 자원(해변, 역사 유적 등) 및 자연환경과의 접근성.

* 농어촌 지역 개발 사업 추진에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 농경지로서의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가 고려사항

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 7,708,610원

* 토지 지분: 103.8987㎡ (약 31.43평)

* 매각에서 제외되는 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 여부 및 명도 가능성.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 그에 따른 실제 낙찰 가능성.

* 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 규정.

* 주변 유사 토지의 실거래가 및 시세 동향.

* 향후 토지 이용 계획 (개발 가능성, 농업 가치 등).

* 경매 시장의 전반적인 분위기 및 입찰 참여자 수.

상기 정보를 바탕으로 물건의 권리 관계, 법적 제한 사항, 현장 조사 등을 통해 면밀한 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.