나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53960 [1] 경기도 시흥시 신천동 314-67 영진아트맨션3차 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 신천동 소재"소래초등학교"남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서(사용승인일:2001.12.22) 외벽 : 드라이비트 마감 창호 : 새시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(자세한 세부내역은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 4m, 남측으로 폭 8m 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 도석현)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.10. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53960 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-67 영진아트맨션3차 가동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

건물면적: 57.11㎡ (약 17.28평)

토지면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2001년 12월 22일

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 시흥시 신천동에 위치하며, 남서측 인근에 소래초등학교가 있고, 주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 일반주거지역입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로: 본 건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 4m, 남측으로 폭 8m 포장도로에 2면이 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 '주택도시보증공사'의 가압류(갑6)입니다. 해당 가압류보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현황상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 소멸되는 권리: 주택임차권(을9, 도석현), 압류, 가압류, 강제경매 등 본 건의 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-11-04, 대항력: 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 도석현 승계)

보증금: 145,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-28, 확정일자: 2021-04-13, 배당신고일자: 2023-06-15, 대항력: 없음.

* 주요 특이사항: '주택도시보증공사'로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 2026년 06월 10일에 제출되었습니다. 이는 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 매각으로 인해 임차권이 소멸됨을 동의하는 것으로 해석됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,216,000,000원 (말소기준권리 외 다수 채권 존재)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 시흥시 신천동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 제공된 정보 기준으로 인근에 혐오시설 등 특별히 언급될 만한 부정적 시설은 파악되지 않습니다.

* 유사 부동산 거래 동향:

최근 2026년 7월 실거래가를 분석한 결과, 주변 유사 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 6일 거래: 경기 시흥시 신천동 835-4번지, 삼형스카이빌, 전용 58.59㎡, 110,000,000원 (약 17.72평). 평당가 약 620,000원.

- 2026년 7월 1일 거래: 경기 시흥시 신천동 846-8번지, 동서아트빌2차, 전용 43.32㎡, 115,000,000원 (약 13.10평). 평당가 약 878,000원.

- 2026년 7월 2일 거래: 경기 시흥시 신천동 846-1번지, 두성하이츠빌, 전용 55.64㎡, 110,000,000원 (약 16.83평). 평당가 약 654,000원.

본 건물의 전용면적(57.11㎡, 약 17.28평)과 유사한 면적대의 매물들이 110,000,000원에서 115,000,000원 수준에서 거래되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 특징: 본 물건은 2001년 12월 22일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 3층 301호입니다. 건물 외벽은 드라이비트로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 방식, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 소래초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특이사항: '주택도시보증공사'가 제출한 확약서 내용은 본 물건의 가장 큰 특징입니다. 임차인(도석현 승계인)이 대항력을 포기하고 말소에 동의함에 따라, 매수인이 임차권 관련 부담을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 다만, 법적 효력 및 집행 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되어, 낙찰 후 공실 상태일 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3,700만원입니다. 건물 상태는 준수한 편이며, 교통 및 생활 환경도 무난합니다. 권리 관계상 가장 큰 특징은 주택도시보증공사와 관련된 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서입니다. 이는 낙찰자가 인수하는 권리 부담을 최소화할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 것입니다. 다만, 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 내 집 마련 기회: 아파트 대비 합리적인 가격대로 내 집 마련을 고려하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 임대 수익 잠재력: 공실 리스크를 감안하더라도, 향후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 주거 상품입니다.

* 권리 관계 명확화: HUG 관련 확약서로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높아, 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 137,000,000원입니다.

최근 유사 면적(55.64㎡ ~ 58.59㎡)의 실거래가가 110,000,000원에서 115,000,000원 사이임을 고려할 때, 본 건의 면적(57.11㎡)을 감안한 시장 가격대는 대략 110,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 감정가와 최근 시세 간의 괴리를 고려해야 합니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 현재 시세 및 감정가, 그리고 경매 특성을 고려하여 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이를 제안합니다. 최종 입찰가는 참여 희망자의 자금 계획 및 경매 당일 현장 분위기, 타 참여자들의 움직임을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.