나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10439 [1] 강원특별자치도 양양군 현남면 인구리 630-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 현남면 인구리 소재 "인구항" 서측 인근에 위치하며, 주위는 해변을 중심으로 상업용 및 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약10m의 도로 및 남측으로 노폭 약4m의 보행자 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(인구도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1--3-) (국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3--13-)(국지도로)(접합), 일단의주택단지조성 사업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 본건물은 경량철골구조 경량철골조지붕 2층건으로서, 외벽: 강판 및 징크판넬 마감 등. 내벽: 벽지 및 판넬 마감 등. 창호: 글라스창호 등. 기호3 본건물은 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서, 외벽: 복합판넬 마감 등. 내벽: 내부인테리어 및 판넬 마감 등. 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

기호2 1층: 주방 및 창고, 화장실로 이용중임. 2층: 사무실 및 주택으로 이용중임. 기호3 위락시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 기호3 건물부분은 시스템 냉난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
정확한 점유권원 등은 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10439 (1)

소재지: 강원특별자치도 양양군 현남면 인구리 630-4

용도: 근린주택

감정가: 3,913,022,200원 (39억 1,302만 2,200원)

토지면적: 666.90㎡ (약 201.74평)

건물면적: 508.87㎡ (약 153.97평) (제시외 13.80㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 용도: 제2종 근린생활시설 (건물 2: 2층, 건물 3: 1층)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 강원특별자치도 양양군 현남면 인구리 소재 "인구항" 서측 인근에 위치하며, 주위는 해변을 중심으로 상업용 및 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체로 보통 시 됩니다.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 10m의 도로 및 남측으로 노폭 약 4m의 보행자 도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획: 도시지역(인구도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 일단의 주택단지 조성 사업지역, 가축사육제한구역, 진입표면구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 29일 접수된 강릉축산업협동조합의 근저당권 (을21)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부요약상 을22번 지상권은 말소 예정인 것으로 보입니다. 정확한 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-15

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 기재되지 않았으나 대항력이 있는 임차인이므로, 권리관계 확인 및 명도 협상 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 이

보증금: 50,000,000원 (5천만원)

차임: 2,500,000원 (250만원)

전입일자(사업일자): 2025-06-10

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 5천만원의 인수 여부 별도 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 관련 문제는 별도 확인 요망.)

1.3. 상권분석

지역 특성: 인구항 인근의 해변을 중심으로 한 상업 및 숙박시설 밀집 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변 시설: 인근에 식당, 펜션, 근린생활시설 등이 소재하며, 해변과 가까워 관광 특수 기대. (주변 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

잠재력: 여름철 관광 시즌에 맞춰 상권이 활성화될 수 있으며, 지속적인 관광객 유입이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 상업지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

주거 환경: 해변 인근이라는 이점이 있으나, 상가 밀집 지역의 특성상 소음 등 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 (보증금/차임 미상) 및 이 (보증금 5천만원) 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 김 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 미상이므로 반드시 추가 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 총 13.80㎡의 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로, 현황 조사 및 법적 검토가 요구됩니다.

토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 진입표면구역 등 일부 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액(근저당, 가압류, 압류 등)이 감정가보다 높아, 채권자의 추가 경매 신청 또는 유찰 가능성을 시사합니다.

주변 시세 파악의 어려움: 제공된 JSON 데이터는 건축물표제부 정보로, 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 양양군 인구항 인근의 해변 상가지대에 위치한 근린주택으로, 우수한 입지 조건과 상업 시설로서의 활용 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 복잡한 권리 관계 등 여러 잠재적 리스크 요인이 공존하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다. 특히 임차인과의 명도 협상이 중요하며, 토지 이용계획상의 제약사항도 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

해변 상권의 잠재력: 인구항 인근 지역의 관광 활성화와 연계하여 상업 및 숙박 시설로서의 수익 창출 가능성이 높습니다.

일괄 매각 이점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 통합적인 개발 또는 운영 계획 수립이 가능합니다.

신축 건물: 2024년 건축 허가/신고된 건물로 비교적 신축에 해당하여, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,913,022,200원

인수 보증금: 0원

시세 분석 및 예상 입찰가 산출 불가:

제공된 JSON 데이터는 건축물표제부 상세 정보이며, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 정보를 포함하고 있지 않습니다. 따라서 현재 시세 기준의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

이러한 시장 정보의 부재로 인해, 본 물건의 투자 가치를 판단하고 적정 입찰가를 결정하기 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 부동산 시세 조사가 필수적입니다.

대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 복잡한 권리관계 등 본건의 특수성을 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.