나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2848 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 153-35 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 소재 “고루개1교” 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 단독주택 및 펜션 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리 완경사지의 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다. 기호(3) : 부정형 완경사지의 토지로서 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 서측 및 남측으로 폭 약 6~7미터 내외의 아스팔트 포장도로로 이용중인 기호(3) 토지와 접하며, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 비포장 도로와 접합니다. 기호(3) : 본건이 폭 약 6~7미터 내외의 아스팔트 포장도로로 이용중이며 서측으로 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면064-관광휴양형) 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제 한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계 (500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천 제외(50m) - 소(젖소포 함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면064-관광휴양형) 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천 제외(50m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(20 22-07-25)(지방도494호선)<도로법>, 접도구역(2022-07-25)(지방도494호선)<도로법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서,(사용승인일 : 2018.09.17) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 목재사이딩 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

주택 및 제2종근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물 중 경제적 가치가 미미한 종물 및 부합물(층고를 이용한 다락 등)은 거래관행에 따라 건물에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 층고를 이용한 다락 등은 건물에 포함하여 평가
- 부동산목록 2. 상가건물임대차현황서 상 대항력 있는 임차인 존재(보증금 매수인 인수), 실제 점유 여부 및 대항력 유무 여부 등 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2848 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 153-35

용도: 근린주택 (건축물대장상 단독주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 417,293,610원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 면적: 1,241.00㎡ (약 375.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 191.11㎡ (약 57.81평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

채권자: 남산농업협동조합 (근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 소재 “고루개1교” 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 단독주택 및 펜션 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 현황

토지 기호(1)는 사다리형 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지 기호(3)는 부정형 완경사지의 토지로서 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(서면064-관광휴양형)에 속합니다.

다수의 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말 등)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 서측 및 남측으로 폭 약 6~7미터 내외의 아스팔트 포장도로(기호(3) 토지)와 접하며, 동측으로는 폭 약 4미터 내외의 비포장 도로와 접합니다.

기호(3) 토지는 본건이 폭 약 6~7미터 내외의 아스팔트 포장도로로 이용 중이며 서측으로 공도와 접합니다.

* 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 단층 건물로, 2018년 9월 17일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 목재 사이딩 마감, 내벽은 벽지도배, 타일 붙임 및 내부 인테리어 마감입니다.

창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태는 주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

층고를 이용한 다락 등은 경제적 가치를 고려하여 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 06월 26일 남산농업협동조합 근저당권 (을3)

* 등기부상 권리 현황:

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 311,584,144원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 박용배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-22

대항력: 없음

비고:

임차인: 박우혁

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-04-08

대항력: 있음

비고:

주의사항: 대항력 있는 임차인(박 )이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

일괄매각 조건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설로 이용 가능한 다목적 건물로, 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 상업 활동에 적합합니다.

* 주변이 단독주택 및 펜션 밀집 지역이므로, 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점 등의 업종이 유리할 수 있습니다.

* 홍천강과 인접한 지역적 특성상 관광 및 레저 관련 업종의 잠재력도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 자연경관이 우수한 지역으로, 홍천강변과 인접하여 산책이나 레저 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 모곡밤벌유원지, 수산강변 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 마트, 농협 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동 거리에 위치해 있습니다.

* 구체적인 학교, 병원 등 공공시설 정보는 제공되지 않았으나, 홍천군 서면 소재지 내에는 기본적인 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박 ) 존재: 보증금 500만원, 차임 월 50만원의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 법적 검토가 필수적이며 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 경사: 토지가 완경사지로 조성되어 있어, 대규모 건축이나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 비교 사례 부재: 제공된 JSON 정보는 빌라/다세대 주택의 매매 사례로, 본건과 같은 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 시세 분석에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 서면 모곡리의 관광 및 휴양지 인근에 위치한 근린주택입니다. 자연환경이 양호하고 차량 접근성이 양호하지만, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 문제 해결 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 용도지역상 계획관리지역이므로 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광 및 레저 지역 인접: 홍천강변과 유원지 등이 인접하여 주말 별장, 펜션 사업 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 주택 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교하여 감정가가 합리적인 수준인지 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 417,293,610원입니다.

제공된 주변 빌라/다세대 주택 매매 사례(7,000만원 ~ 8,200만원)는 본건의 용도 및 규모와 차이가 커 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사한 근린주택 또는 상가 건물에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

대항력 있는 임차인(박 )의 존재로 인해 낙찰 후 명도 및 법적 리스크를 고려해야 하며, 이 부분에 대한 법률적 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금이 0원이라는 점을 감안하더라도, 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

종합적으로 판단 시, 감정가 대비 90% ~ 100% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사 및 법률적 검토를 전제로 합니다.

추천 입찰가 범위: 375,000,000원 ~ 417,000,000원 (법률 검토 후 최종 결정 권고)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.