나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53655 [1] 경기도 광주시 신현동 640-1 펠리스타운 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '스카이캐슬 추모공원' 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 추모공원 및 로변을 따라 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리 내에 노선버스정류장과 분당으로 통하는 '태재로' 등이 지나는 등 양호한 편임.

건물의 구조

2017년 2월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕/평지붕) 내 제1층 제101호로서, - 외벽 : 화강석 붙임 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3(확장형 발코니), 주방, 거실, 발코니, 욕실2, 현관, 저층부 세대창고 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 공동출입현관, CCTV, 태양광패널 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지인 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나 등기사항전부증명서 을구 7번 주택임차권(임차보증금 2억7천만원, 점유개시일자 2022년 2월 24일)있음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53655 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 640-1 펠리스타운 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 76.88㎡ (약 23.26평)

건물면적: 68.01㎡ (약 20.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '스카이캐슬 추모공원' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택과 추모공원, 그리고 로변 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리 내에 노선버스정류장이 있고 분당으로 연결되는 '태재로'가 지나 교통 여건은 양호한 편입니다. 본건 동측으로는 약 4미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 5월 2일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑4)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 주목해야 할 사항은 '물건명세서 참고사항'에 기재된 내용입니다. 해당 내용에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 7번 주택임차권(임차인: 김 , 임차보증금: 270,000,000원, 전입/점유개시일: 2022.02.24, 확정일자: 2022.02.07)이 존재합니다. 이는 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있음을 시사합니다.

그러나, 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건 확약서를 제출한 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 보증 조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 문제가 매수인이 인수하는 부담으로 이어지지 않을 가능성을 높입니다.

한편, '권리분석' 섹션의 '임차인 현황'에서는 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 '물건명세서'의 내용과 상충되는 부분이 있습니다. '물건명세서'의 내용이 최종적인 경매 진행 시 중요하므로, 임차인 관련 법적 검토는 필수적입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보들을 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례들이 존재합니다.

2026년 5월, 동일 지역(신현동)에서 2019년에 건축된 '블리스타운(C동)' 전용면적 70.17㎡(약 21.2평) 물건이 320,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2017년 건축된 다세대주택으로, 전용면적 68.01㎡(약 20.57평)입니다. 이는 시세가 본건 감정가(315,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준임을 보여줍니다.

다른 거래 사례인 '보헤미안C동'(2019년 건축, 84.74㎡)이 465,000,000원에 거래된 점은 지역 내 고가 거래 사례로서 참고할 수 있습니다. 반면, 2012년 건축된 52.25㎡의 '아트리움(106동)'이 130,000,000원에 거래된 사례는 건물 연식 및 면적에 따른 시세 차이를 보여줍니다.

본건의 감정가는 315,000,000원으로, 유사 면적 및 건축 연도의 최근 거래가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 1층이라는 점은 층수에 따른 일반적인 선호도 차이를 감안해야 하나, 본건의 경우 '저층부 세대창고' 등 부가적인 이점이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2017년 2월 21일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 전용면적 68.01㎡(약 20.57평)의 1층 101호로, 내부 구조는 방 3개(확장형 발코니 포함), 주방, 거실, 발코니, 욕실 2개, 현관, 그리고 저층부 세대 창고 등으로 이용 중입니다. 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 공동출입현관, CCTV, 태양광 패널 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 김 씨의 보증금 270,000,000원 문제입니다. '물건명세서' 상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 매수인의 직접적인 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, HUG의 처리 과정 및 최종 결과에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다. 또한, '권리분석' 섹션과의 정보 불일치(대항력 유무, 인수 보증금 합계)는 추가적인 법률 검토가 필요함을 시사합니다. 추모공원과의 근접성 또한 일부 매수인에게는 선호도 저하 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된(2017년) 다세대주택으로, 입지 및 기본적인 생활 편의 시설은 양호한 편입니다. 다만, '물건명세서'에 명시된 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경이라는 복잡한 권리 관계는 본 건의 핵심적인 검토 사항입니다. HUG의 보증 조건이 원만하게 이행되어 매수인이 임차 보증금을 실질적으로 인수하지 않게 된다면, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 그러나 관련 법률 및 HUG와의 계약 관계를 철저히 확인하지 않으면 잠재적 위험이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물로 상품성이 양호함.

* 광주시 신현동 지역의 양호한 입지 및 교통 접근성.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 보증금 인수 위험 해소 기대 가능성.

* 만약 임차인 보증금 문제가 완전히 해결된다면, 시장 시세 대비 저평가 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 315,000,000원입니다. 유사 면적 및 건축 연도의 최근 거래 사례(320,000,000원)를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. '물건명세서' 상의 임차인 보증금(270,000,000원)은 HUG의 인수조건 변경 및 관련 확약서 제출로 인해 매수인이 실질적으로 인수하지 않을 것으로 예상되므로, 예상 입찰가는 해당 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기반으로 산정합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 315,000,000원으로 제시합니다.

보수적인 접근을 위해서는 감정가 이하에서 시작할 수 있으며, 권리 관계가 명확히 해결된다는 확신이 있다면 시장 최고가 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.