나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53647 [1] 경기도 광주시 송정동 413-93 라임하우스 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 북동측 근거리에 위치하는 라임하우스 103동 2층 201호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중대중교통사정은 무난 한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 2층 201호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(연립주택택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.08.25일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임 50447)으로 2023.08.30일자 주택임차권(임차보증금 금268,000,000원)이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:안다빈)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53647 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 413-93 라임하우스 103동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

토지면적: 87.40㎡ (약 26.44평)

건물면적: 66.30㎡ (약 20.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 라임하우스

* 총 동수: 103동 (본건은 103동)

* 준공일자: 2016년 7월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 2층)

* 세대수: 10세대

* 대지면적 (총): 941㎡ (약 284.70평)

* 연면적 (총): 797.49㎡ (약 241.32평)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지 도배 및 타일 마감되었습니다.

* 토지는 사다리형의 평탄한 토지로 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각물건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 2025년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사 임의경매개시결정 (을6, 등기부채권 총액: 268,000,000원) 입니다.

* 주요 권리 사항:

* 2023년 08월 30일, 주택임차권(임차보증금 268,000,000원)이 등재되었습니다. (접수일 2023.08.30, 권리자: 안다미)

* 그러나 '주의사항'에 따르면, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* '임차인 현황' 테이블에 따르면 본 임차인의 대항력은 '없음'으로 명시되어 있습니다.

* 등기사항전부증명서 요약에서도 해당 주택임차권(을6)은 '말소' 예정으로 표시되어 있습니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 광주시청 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 송정낙원포레시티 (2016년식, 70.15㎡): 2026년 5월 16일, 238,000,000원

* 신안팰리스 (2010년식, 72.39㎡): 2026년 5월 14일, 200,000,000원

* 브론즈빌 (2010년식, 76.60㎡): 2026년 5월 12일, 215,000,000원

* 본건(건물면적 66.30㎡)의 감정가는 256,000,000원입니다.

* 주변 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 가장 최근 거래된 송정낙원포레시티(2016년식, 70.15㎡)가 23,800만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 지역으로 조용한 편이며, 단독주택 및 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 있는 임차인'으로 명시된 부분이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 대항력이 포기되었고, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2026년 8월 25일 만료 예정)은 특정 거래 시 허가를 필요로 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 다세대주택으로, 광주시청 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 적정한 수준으로, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 토지 이용 계획상의 제한 사항은 향후 개발 가능성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 무인수 권리: 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 인해 낙찰자가 부담할 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 시청 인근 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이하며, 주거 선호도가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 가격: 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 산정되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 256,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 중 가장 유사한 2016년식 송정낙원포레시티(70.15㎡)가 238,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(66.30㎡)은 평당 약 1,200만원 ~ 1,250만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 평당 1,200만원 적용 시: 20.06평 * 12,000,000원/평 = 약 240,720,000원

* 평당 1,250만원 적용 시: 20.06평 * 12,500,000원/평 = 약 250,750,000원

* 인수할 권리 부담이 없고, 주변 시세 및 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.