나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35335 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 " 김포양곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물내 13층 1302호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔 임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스시설, 주차장설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 '주택임차권' 등기가 되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경35335 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8, 양곡로 523 수아비스 13층1302호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2018년

* 건물 총 층수: 14층 중 13층

* 감정가: 244,000,000원

* 토지면적: 15.44㎡ (약 4.67평)

* 건물면적(전용면적): 75.66㎡ (약 22.89평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 13층

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감

* 창호: 샷시창호

* 설비: 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스시설, 주차장설비, 승강기설비

3. 입지조건

1.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "김포양곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 법적 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(양곡초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(양곡처리분구)

4. 권리분석

1.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 김포시 압류 (2024.05.21)

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦은 강제경매(주택도시보증공사, 2025.12.12) 및 주택임차권(김명수, 2023.08.02) 등기 등이 존재하여, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액: 287,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김명수 (주택도시보증공사 관련으로 추정)

* 보증금: 287,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.10.25

* 확정일자: 2021.09.27

* 배당신고일자: 2023.08.02

* 대항력: 없음 (등기상 말소 예정이며, '인수 보증금 합계: 0원'에 포함)

* 비고: 을구 5번 주택임차권 등기 되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 김용환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.12.05

* 대항력: 없음

* 임차인: 심미라

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023.12.05

* 배당신고일자: 2026.02.13

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이므로, 해당 임차인의 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수되지 않을 수도 있습니다. (권리분석 시 최종 확인 필요)

* 총 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 권리 분석 요약

* 본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인 심미라가 존재하며, 해당 보증금(300만원)의 인수 여부는 낙찰 후 명확히 확인이 필요합니다. 하지만 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 미루어볼 때, 해당 보증금 또한 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

5. 상권분석

* 본 물건이 위치한 김포시 양촌읍 양곡리는 신흥 개발 지역으로, 주변에 다수의 공동주택 및 오피스텔이 건설 및 입주하고 있습니다.

* 단지 내 상가 및 근린생활시설이 함께 배치되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 김포양곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 일반상업지역으로 분류되어 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 입지입니다.

6. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 학교 및 기타 상업시설과의 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

* 주차: 건물 내 주차 설비가 갖추어져 있습니다. (정확한 주차 가능 대수는 별도 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 심미라의 '대항력 있음' 표시는 권리관계 복잡성의 잠재적 요인입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 문구는 과거 채무 관계 및 보증 관련 복잡성이 있었음을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상 해당 권리들은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 급변하는 매매 시세: 최근 1년간 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔 거래가 2.8억원에서 1.6억원으로 크게 변동된 사례가 있어, 시세 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시의 개발 지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 2.44억원이며, 최근 거래 사례는 1.6억원에서 2.8억원 사이로 확인됩니다. 13층이라는 장점을 고려하면 감정가 이상 또는 그에 준하는 가치를 가질 가능성이 있습니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 과거 HUG 관련 복잡한 권리관계 이력은 낙찰 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없다는 긍정적인 신호로 해석될 수 있으나, 임차인과의 원만한 명도를 위한 노력이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 개발 지역 입지: 김포시의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 우수한 층수: 14층 건물 중 13층으로, 조망권 및 선호도 측면에서 유리합니다.

* 양호한 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 244,000,000원

* 최근 거래 사례: 160,000,000원 ~ 280,000,000원

* 고려사항: '대항력 있는 임차인'의 잠재적 리스크, '인수 보증금 없음' 조건, 13층의 장점, 급변하는 시세 등을 종합적으로 고려했습니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 215,000,000원

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산출되었으며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도 및 현장 조사를 통해 달라질 수 있습니다. 특히 임차인과의 명도 가능성 및 추가 비용 발생 여부에 따라 입찰가 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.