나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53633 [1] 경기도 광주시 신현동 855-6 빛나아트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측 인근에 통과하는 도로(상태길)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택중 3층 301호로서 외벽 : 석재타일 붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샤시 창호 로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 공동자동출입문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남서측으로 로촉 약 5미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))이고 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26∼26.8.25/외국인 등(외국법인 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:박주영)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동 855-6번지 빛나아트빌 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

건축물대장상 주요 내용은 철근콘크리트구조이며, 전유부분 건물면적은 51.96㎡ (약 15.72평)입니다. 토지 지분은 60.091㎡ (약 18.18평)입니다.

감정가는 200,000,000원입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53633 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 서측 인근 도로(상태길)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

본건은 완경사의 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 사용 중입니다.

서측 및 남서측으로 약 5미터의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역(계획관리)이며, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))입니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 6월 27일 접수된 케이비캐피탈주식회사의 가압류(갑4)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존(2013.08.02), 소유권이전(2013.10.10, 2022.04.29), 주택임차권(2024.05.10, 박주영, 240,000,000원), 가압류(케이비캐피탈, 농협은행, 롯데카드, 주식회사티케이디엔씨, 신한카드), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 존재하였으나, 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(양도전: 박 )이며, 보증금 240,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 3월 31일, 확정일자는 2022년 3월 11일입니다.

본 건의 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. (비고: 주택도시보증공사로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

말소 예정 권리가 많아 권리상 특별히 인수할 사항은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석 결과,

2026년 5월 4일, 70.17㎡ 규모의 '블리스타운(C동)'이 320,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 4,560,000원)

2026년 5월 1일, 84.74㎡ 규모의 '보헤미안C동'이 465,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 5,487,000원)

2026년 5월 1일, 52.25㎡ 규모의 '아트리움(106동)'이 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 2,488,000원)

본 물건은 51.96㎡ 규모이며, 건축연도가 2012년으로 유사한 크기의 '아트리움(106동)'과 비교 시 감정가 200,000,000원 (평당가 약 3,849,000원)은 해당 거래 사례와 차이가 있습니다. 최신 거래 사례인 '블리스타운'과 '보헤미안C동'은 신축 연도가 2019년으로 본건보다 신축이며 면적이 더 넓습니다.

해당 지역의 다세대주택 시세는 면적, 건축 연도, 층수, 단지 상태 등에 따라 편차가 크게 나타나고 있습니다. 본건의 감정가는 비교적 최근 거래 사례들의 중간값 또는 그 이하로 형성된 것으로 보이며, 신축 연도가 낮은 유사 면적 매물의 경우 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '신현초등학교'가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 서측 인근 도로(상태길)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성 및 주정차도 용이합니다.

* 편의시설: 주위 환경은 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 검색으로는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)와의 임차 보증금 관련 특약: 임차인(박 )이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 확약함에 따라, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지는 적으나, 세부적인 이행 여부는 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 허가 요건 충족 여부를 확인해야 합니다. (2025.8.26~2026.8.25)

* 감정가 대비 채권 총액: 등기부상 채권 총액(426,801,258원)이 감정가(200,000,000원)보다 높아, 유찰 가능성도 있으나 경쟁 시 입찰가가 상승할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 외 별도의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 토지 이용 제한 사항이 일부 존재합니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으며, HUG 관련 임차인의 확약서 제출로 명도 관련 리스크는 낮아 보입니다.

다만, 유사 면적의 과거 거래 사례와 비교 시 감정가 형성에 차이가 있어 시세 조사가 더욱 필요합니다. 감정가 2억원(2012년식) 대비 최근 거래된 신축(2019년식) 다세대주택의 가격이 3.2억~4.65억으로 높게 형성되어 있어, 본건의 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없는 점 (0원)은 투자자에게 큰 장점입니다.

* 토지 지분율이 적절하여 향후 재건축이나 개발 시 유리할 수 있습니다.

* 신축 연도가 낮은 주변 물건 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교육 시설(초등학교)이 인접해 있어 실수요자들에게 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없으며, 감정가는 200,000,000원입니다.

주변 시세 및 물건의 연식, 면적, 층수 등을 종합적으로 고려하였을 때,

현 시세 기준 예상 입찰가는 감정가 수준인 200,000,000원 정도로 판단됩니다.

다만, 본건과 유사한 시기의 유사 면적 거래 사례(130,000,000원)가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 입찰 시에는 추가적인 시세 검토 및 현장 답사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.