나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53649 [1] 경기도 광주시 초월읍 신월리 350-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 소재 ‘광주초월물류단지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 인근 소규모 공장지대로서 공장, 창고, 물류센터, 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 농경지, 임야 등이 입지해 있으며, 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하고, 노선버스의 운행빈도 등을 고려할때 제반 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 - 사다리형 토지로 남동측 경사지를 석축을 쌓아 평지로 조성하였으며, 창고시설의 건부지로 이용중임. 기호3 - 부정형 토지로 도로 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1 북동측으로 노폭 약 7M 포장도로(기호3)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

제시목록 외의 물건

- 본건 지상의 콘크리트 포장과 울타리(메쉬펜스)는 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 일괄 평가하였음. - 본건 지상에 소재하는 제시외 건물은 별도 평가하였으며, 제시외건물㉣ 컨테이너는 이동이 용이하여 평가제외 하였음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호3은 수인의 공유물로 매각대상 지분의 위치확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 평가한 후 귀 제시 지분면적에 적용하여 평가하였음. - 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호2] 1동 - 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (2012.04.26.사용승인) 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 우레탄판넬 및 내화페인트 마감 등(내부 확인 불가하여 집합건축물대장 도면 내용 기재함) 창호 : 샷시창호임. 2동 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, (2012.09.17.증축) 외벽 : 적벽돌마감 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등 바닥 : 장판깔기, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

[기호2] 1동 - 창고시설(냉동, 냉장, 상온창고) 2동 - 사무소, 화장실 등 후첨 '건물개황도' 참조하시기 바람.

설비내역

[기호2] 1동 - 냉동설비, 냉장설비, 전력(150kw)설비 등 2동 - 위생 및 급배수설비, 전기바닥난방 등이 구비됨.

부합물 및 종물

- 본건물에 부합된 창고(통로), 차양 등과 지상에 위치한 컨테이너(사무실)은 제시외건물로 별도 평가하였음. - 냉동설비, 냉장설비, 전력설비(150kw)는 건물의 종물로 주건물에 포함하여 일괄 평가하였음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 한전에 문의 결과 전기료 미납액(20,000,000원 상당) 있으며, 단전 상태로 조사되었음. - 이해관계인 부재 및 단전 상태로, 내부확인이 불가하여 냉동, 냉장 창고의 작동 여부 및 유지관리 상태를 확인할 수 없었는바, 경매 취득시 유의하시기 바라며 별도 확인 요함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3.은 지분매각임
3. 본건 지상의 컨테이너박스 2개동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경53649 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 신월리 350-5

용도: 창고시설

감정가: 5,233,490,300원

토지면적: 3,384.00㎡ (약 1023.76평)

토지지분: 3,081.5㎡ (약 932.12평)

건물면적: 1,046.85㎡ (약 316.68평)

건물지분: 1,046.85㎡ (약 316.68평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각 물건임 (토지 기호3)

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 본건 지상 컨테이너박스 2개동은 이동 용이하여 매각 및 평가에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치하며, '광주초월물류단지' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지방도 인근의 소규모 공장지대로, 공장, 창고, 물류센터, 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 입지해 있습니다. 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 노선버스의 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

기호1 토지는 창고시설의 건부지로 이용 중이며, 사다리형으로 남동측 경사지를 석축을 쌓아 평지로 조성하였습니다. 기호3 토지는 부정형으로 도로로 이용 중입니다.

본 건은 북동측으로 노폭 약 7M의 포장도로(기호3)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역(계획관리)

* 성장관리구역(성장관리구역(산업형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 사항

* 말소기준권리: 을16 (하남농업협동조합 근저당, 2023.03.31.)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록3. 토지 을구 3번 지역권등기 (2006.03.29. 등기)

3.2. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 6,738,605,649원

* 건물 등기부채권 총액: 6,694,212,189원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 주의: 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 광주초월물류단지 인근에 위치하여 물류 및 창고 관련 업종에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 주변에는 다양한 산업 시설, 물류센터, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다. 특히, 계획관리지역 및 성장관리구역(산업형)으로 지정되어 있어 산업 활동을 지원하는 지역적 성격이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 복잡한 권리관계

* 토지 기호3(도로) 및 토지 전체의 일부가 지분 매각 대상입니다. 이에 따라 다른 공유자와의 관계 확인 및 지분 위치 파악이 필수적입니다.

* 등기부상 다수의 소유권 이전 및 권리 설정 이력이 존재하여 권리 관계가 복잡합니다.

6.2. 건물 내부 확인의 어려움

* 전기료 미납(약 2,000만원 상당)으로 인한 단전 상태로, 건물 내부(냉동/냉장 창고 포함)의 정확한 이용 상태 및 작동 여부 확인이 어렵습니다. 경매 취득 후 내부 시설의 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

6.4. 제시외 물건 처리

* 본건 지상의 컨테이너박스 2개동은 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 취득 시 별도 협의 또는 철거 등이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 창고시설로, 광주초월물류단지 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있으며 상당한 규모의 감정가를 형성하고 있습니다. 또한, 냉동/냉장 창고 설비 등 잠재적인 활용 가치를 지니고 있습니다.

그러나 토지의 지분 매각, 전기료 미납으로 인한 단전으로 건물 내부 확인 불가, 복잡한 등기부상 권리관계, 다수의 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 내부 시설의 실제 작동 여부와 지분 매각 문제 해결 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 이러한 제반 사항을 충분히 검토하고 해결할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 물류단지 인근의 입지: 광역 접근성이 우수한 지역에 위치하여 물류 창고로서의 경쟁력 보유.

* 시설 활용 잠재력: 냉동/냉장 창고 등 설비가 구비되어 있어 즉시 활용 가능성 (단, 작동 여부 및 상태 확인 필수).

* 지역 개발 잠재력: 주변 도로망 확충 계획 등으로 향후 지역 개발 가능성 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 등기부채권 총액, 물건의 현재 상태(내부 확인 불가, 단전 등), 시장 동향, 그리고 잠재적 리스크 해소에 필요한 비용 및 시간을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 내부 시설의 정상 작동 여부 확인, 지분 매각 문제 해결, 복잡한 권리관계 정리 등에 소요될 시간과 비용을 반드시 감안해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 특정하여 제시하기 어렵습니다.

실제 경매 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 직접 확인하시고, 법률 및 부동산 전문가와 상담하여 권리 분석, 가치 평가, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 검토하신 후, 충분한 정보를 바탕으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

(참고: 주변의 혐오시설에 대한 검색 결과, 별도의 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 물류단지 인근 지역의 특성상 대형 화물차량 통행량 증가로 인한 교통 체증, 소음, 도로 파손 등의 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제는 존재합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.