나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59384 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '홈플러스 서수원점' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 노변 근린생활시설 , 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 동측 및 남측 간선도로변에 각종 노선 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 10층 건물 내 2층 211호로서 외벽 : 석재 및 치장타일 붙임 마감임. 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금곡동 1115-1 :도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 (호매실지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 5. 7. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 보고서는 수원지방법원 2025타경59384 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59384 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 2층 211호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 9.72㎡ (약 2.94평)

* 건물면적: 40.13㎡ (약 12.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 2층 211호에 소재하며, '홈플러스 서수원점' 북측 인근입니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 업무시설, 노변 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 동측 및 남측 간선도로변에 각종 노선 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현장 조사 및 주변 지역 탐색 결과 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 6월 10일 접수된 을1 주택임차권(말소 예정)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이우형 (마스킹 처리: 이 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 4월 22일

* 대항력: 없음 (권리분석상 대항력이 없는 것으로 명시)

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

* 특이사항:

* HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 있습니다.

* 2026년 5월 7일, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없다는 점을 뒷받침합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

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* 본 건이 위치한 금곡동 1115-1번지 일대는 주거 단지와 업무, 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 북측 인근에 '홈플러스 서수원점'이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 인해 기본적인 배후 수요가 확보될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 10층 건물 중 2층 211호입니다. 외벽은 석재 및 치장타일 마감입니다.

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 홈플러스 서수원점 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 동측과 남측으로 간선도로가 있어 차량 접근성이 좋으며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 이우형(이 )은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 보증금 200,000,000원이 존재합니다. 비록 낙찰자가 이를 인수할 의무는 없지만, 명도 과정에서 예상치 못한 절차상의 마찰이나 추가 협의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출 건은 권리관계 명확화에 기여하나, 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 요구될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025-08-26)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도에 한정된 사항으로 일반적인 개인 매수자에게는 해당되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 수원시 권선구 금곡동의 아파트형 오피스텔로서, 입지, 교통, 주변 생활 편의시설 이용 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없다는 점이 큰 장점입니다. 감정가(215,000,000원) 대비 최근 실거래가가 유사하거나 다소 낮은 수준으로 형성되어 있어, 시세 반영 및 권리상의 안전성을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역 내 위치한 오피스텔입니다.

* 권리상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

* 홈플러스 서수원점 등 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역의 향후 개발 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석 (건물면적 40.13㎡ 기준):

* 2026년 1월 14일: 200,000,000원 (㎡당 약 4,983,790원)

* 2025년 12월 9일: 190,000,000원 (38.34㎡ 기준, ㎡당 약 4,955,617원)

* 2026년 2월 24일: 184,000,000원 (38.34㎡ 기준, ㎡당 약 4,799,165원)

* 본건 건물 면적(40.13㎡)을 기준으로 산정한 최근 실거래가 평균은 ㎡당 약 4,912,857원입니다.

* 이를 바탕으로 현 시세는 약 197,160,000원으로 추정됩니다.

* 감정가는 215,000,000원이며, 최근 실거래가 최고가(200,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 권리상 인수 부담이 없다는 점과 최근 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

* 최초 제안 입찰가: 190,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황 및 응찰 경쟁 정도에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.