나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59234 [1] 경기도 오산시 원동 560-19 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '오산원일중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 연립·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 지하철 1호선 '오산역'이 위치하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제12층건 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 상세 내용은 후첨 "내부구조도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급·배수)설비, 난방설비, 출입문보안시스템 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단 독,다가구,아파트,연립,다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임. 일련번호(2) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안 전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다 세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김은숙)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59234 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 560-19 6층602호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 219,000,000원

토지면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '오산원일중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경은 단독주택, 연립·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난합니다.

교통상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '오산역'이 위치하고 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1), (2): 도시지역, 제1종일반주거지역(일련번호1), 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중), 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)입니다.

주변 환경: 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022-08-04)

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 이병설

* 소유권이전: 김대성

* 압류 (말소기준권리): 포천세무서장 (2022-08-04)

* 압류: 수원시

* 가압류: 주택도시보증공사

* 강제경매: 주택도시보증공사 (사건번호: 2025타경59234)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김은숙)

* 보증금: 223,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-01-14

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김은숙은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 오산시 원동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근 오산역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상, 다양한 업종의 상가 및 오피스텔 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 북동측 인근에 오산원일중학교가 위치하며, 이는 상대보호구역에 해당합니다.

교통: 지하철 1호선 오산역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 오산역 주변의 상업 시설을 통해 쇼핑, 식사 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액 변제 미달 시 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담을 없애는 긍정적인 요소이나, 확약서의 법적 효력 및 HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 비행안전제3구역에 포함되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역에 해당하나, 오피스텔/업무시설 용도로는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 소재한 오피스텔로, 오산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 환경이 주거 및 상업 시설 혼재 지역으로 생활 편의성이 양호하며, 교통 여건도 우수합니다.

다만, HUG 관련 특이사항과 토지이용계획 상 제한 사항은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

오산역 역세권 오피스텔로 잠재적 가치 상승 기대.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됨 (임차인 대항력 없음).

HUG 관련 리스크가 해소될 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능.

주변 시세 분석을 통해 합리적인 투자 기회 포착 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 조사를 바탕으로 분석한 결과, 유사 오피스텔의 매매가는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가 219,000,000원을 고려하고, 낙찰자가 인수할 보증금(0원)이 없는 점을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 205,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.