나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59512 [1] 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 20층2017호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "학동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 20층 2017호로서, 외벽 : 강화유리 및 치장 석재 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생섧비, 급배수설비, 승강기, 주차설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 업무시설 및 제2종근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59512 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 20층2017호

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

토지면적: 6.45㎡ (약 1.95평)

토지지분: 6.4462㎡ (약 1.95평)

건물면적: 35.32㎡ (약 10.69평)

건물지분: 35.32㎡ (약 10.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 "학동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통임.

도로 상태: 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2025카단506484 (가압류)

매각으로 소멸되는 권리: 갑8(가압류), 갑9(압류), 갑10(압류), 갑11(강제경매).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을11 (주택임차권, 김지수).

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김지수)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-26

* 확정일자: 2024-04-29

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건은 선순위임차권 및 대항력있는 임차인이 존재함. 물건명세서에 따르면, 김 임차인의 임대차보증금 144,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

총 채권액: 161,916,000원.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집한 중심상업지역으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 곳임.

토지 이용: 해당 토지는 업무시설 및 제2종 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있으며, 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

거래 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 특정 기간 동안 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 생활정보

주변 편의시설: 본 건은 학동초등학교 인근에 위치하며, 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 20층에 위치하며, 외벽은 강화유리 및 치장 석재로 마감되었고 내벽은 벽지 및 타일로 마감됨.

내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활 및 업무가 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 144,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재함. (이 부분은 인수 보증금 합계 0원과 상반될 수 있으나, 물건명세서 내용을 최우선으로 고려해야 함)

부동산 시장 변동성: 국내 부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있음.

토지거래 제한: 특정 조건 하에 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 요건에 해당하는 경우 거래에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 화성시 중심상업지역 내에 위치하며, 학동초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔임. 교통 접근성이 양호하고 건물 내부에 필요한 설비가 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높음. 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이며, 이는 경매 배당 결과에 따라 매수인의 최종 부담액이 결정될 중요한 요소임.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

화성시 중심상업지역 내 위치하여 향후 미래 가치 상승 가능성이 있음.

최고층(20층)에 위치하여 조망권 확보 및 희소성으로 인한 높은 선호도가 기대됨.

건물이 노후화되지 않았고 기본적인 설비가 갖추어져 있어 즉시 활용 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

감정가: 143,000,000원

최근 실거래가: 2025년 12월 기준 138,000,000원 (15층), 135,000,000원 (11층), 2026년 3월 기준 120,000,000원 (17층)

본 건은 20층으로 동일 건물 내에서 최상층에 해당하여 높은 가치를 가질 수 있음.

임차인 보증금 144,000,000원의 인수 여부가 최종 부담을 결정하는 중요 변수이나, 인수 보증금 합계 0원 및 물건명세서상의 '인수' 내용을 종합적으로 고려할 때, 경매 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정함.

최근 실거래가, 감정가, 최상층 프리미엄 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 140,000,000원으로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.