나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59493 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1 더프라임 에이동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 "대지중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제7층 건물내 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원(경기도성남교육지원청 별도문의요망))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.10.20.~26.12.31. 용도:아파트 등(연립주택이 혼재되어있는 아파트 포함), 국토부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 백우재)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경59493 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59493 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1, 더프라임 에이동 2층 202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

* 건물면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보: '더프라임' A동 2층 202호, 2015년 12월 18일 건축 허가, 2016년 10월 28일 사용 승인, 철근콘크리트 경사지붕 구조의 도시형생활주택입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 소재하며, "대지중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 상태: 본 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 주거용 및 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건은 단지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (한울유치원)

* 비행안전제3구역(전술)

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (기간: 2025.10.20.~2026.12.31., 용도: 아파트 등)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 등기부등본상 을1 주택임차권(백우재) 및 갑7 강제경매(주택도시보증공사)가 확인되며, 갑7 강제경매 등기가 말소기준권리가 될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자)

* 보증금: 240,000,000원

* 전입일자: 2019.09.27

* 대항력: 없음

* 임차인: 백우재

* 보증금: 230,000,002원

* 전입일자: 2019.09.27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 백우재)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 지분 이전, 주택임차권(백우재, 말소예정), 강제경매(주택도시보증공사, 말소기준권리) 등의 등기사항이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 230,000,000원 (주택도시보증공사 채권액)

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 정보 (참고용)

* 죽전리베니움 (2015년식, 38.25㎡): 270,000,000원 (2026년 6월 거래)

* 솔레뉴타운(6동) (2003년식, 45.66㎡): 225,000,000원 (2026년 6월 거래)

* 한양빌라 (1991년식, 59.64㎡): 198,000,000원 (2026년 6월 거래)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보는 본건과 건물 연식, 면적, 타입 등에서 차이가 있습니다. 또한, 2026년 6월의 거래가는 미래 시점을 반영한 것이므로 현재 시세로 그대로 적용하기에는 불확실성이 있습니다. 본건의 감정가(308,000,000원)는 가장 유사한 연식의 죽전리베니움(2015년식, 38.25㎡) 매매가(270,000,000원)보다 약 14% 높은 수준입니다. 본건의 전용면적(53.09㎡)을 고려할 때, 유사 면적대의 실거래가 및 현재 호가를 추가로 분석하여 시세 재평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: "대지중학교"가 북서측 인근에 위치하며, "한울유치원"은 본건과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용이 본건의 주요 리스크 요인입니다. 임차인 백우재의 보증금에 대해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기를 말소해 주겠다는 조건이 있으나, '전액 변제받지 못하더라도'라는 문구는 추가적인 보증금 인수 부담의 가능성을 내포하고 있습니다. 특히 백우재의 보증금 액수(230,000,002원)가 일반적이지 않아, HUG 보증 대상 여부 및 실제 인수해야 할 보증금이 있는지 철저한 확인 절차가 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 잔금 납부 시 관할 구청의 토지거래허가를 반드시 받아야 합니다.

* 건축법상 제한: 본건은 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 이는 신축이나 증축 등 건축 행위에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치한 '더프라임' A동 2층 202호 도시형생활주택입니다. 2015년 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 주거 및 업무시설로 복합 이용되는 건물입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되지만, HUG 인수조건 변경과 관련된 확약서 내용, 그리고 임차인 백우재의 비정상적인 보증금 액수(230,000,002원)는 투자 결정에 있어 매우 중요한 확인 사항입니다. 만약 인수 부담이 발생할 경우 예상 투자 수익률이 크게 달라질 수 있으므로, 잔금 납부 전 HUG 및 관련 당사자들과의 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 감정가(308,000,000원) 대비 주변 시세가 낮게 형성될 가능성과 토지거래허가구역 지정 등을 감안할 때, 신중하고 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년식 건물로, 상대적으로 최신 건축 연도를 가져 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 죽전 생활권: 용인시 수지구 죽전동은 탄탄한 생활 인프라와 우수한 교육 환경을 갖춘 지역으로, 주거 선호도가 높습니다.

* 권리상 인수 부담 미확인 시: HUG 관련 이슈가 명확하게 정리되어 인수 부담이 없다면, 비교적 안전하게 접근 가능한 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 본건 건물 면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

* 참고 시세 (2026년 6월 기준): 270,000,000원 (죽전리베니움, 38.25㎡)

* 제공된 시세 정보는 본건과 면적 및 타입에서 차이가 있으며, 미래 시점의 거래가이므로 참고용으로만 활용해야 합니다. 본건은 도시형생활주택 및 오피스텔로, 일반 아파트와는 시세 형성 및 거래 특성이 다를 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수 보증금은 0원으로 예상되나, HUG 확약서 내용 및 백우재의 보증금 230,000,002원에 대한 철저한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 만약 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 예상 입찰가는 현저히 낮아져야 합니다.

* 감정가(308,000,000원) 대비 주변 시세 하락 가능성, 토지거래허가구역임을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본건의 전용면적(53.09㎡)을 기준으로, 주변 유사 면적대의 다세대주택 또는 오피스텔의 현재 시세를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 250,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법원 기일 변경 여부, 경쟁 입찰 현황, HUG 관련 인수 부담 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 판단과 책임 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.