나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35333 [1] 경기도 김포시 구래동 6881-3 김포안강럭스나인 17층1704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남측 인근에 위치한 김포안강럭스나인 제17층 제1704호로서, 부근은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 20층 건 내 17층 1704호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.08.23) 외 벽 : 석재마감 및 모르타르위페인팅 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측 약 16 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(201 4-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개 발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지 거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8. 26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관 계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 부천지원 2025타경35333 (1)

4. 소재지: 경기도 김포시 구래동 6881-3 김포안강럭스나인 17층1704호

5. 건물명: 김포안강럭스나인

6. 용도: 오피스텔

7. 감정가: 101,000,000원

8. 토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

9. 건물면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 주택도시보증공사 (외 주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

2.

3. 본건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포안강럭스나인 오피스텔 17층 1704호입니다.

4. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

5. 인근에 '한가람초등학교'가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

7. 본건 필지 북측으로는 약 16m 도로와 접하고 있습니다.

8. 주변에 생활 편의시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 여건이 양호합니다.

9. 현재까지 파악된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

3. 말소기준권리: 2023년 6월 19일자 토스뱅크 주식회사 가압류 (을6)

4. 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

5. * 을5: 주택임차권 (이진혁) - 보증금 100,000,000원, 전입 2021.10.15, 확정 2021.09.28. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정)

6. * 갑6: 가압류 (토스뱅크 주식회사) - 2023.06.19

7. * 갑7: 가압류 (서민금융진흥원) - 2023.07.18

8. * 갑8: 가압류 (주택도시보증공사) - 2024.09.11

9. * 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사) - 2025.12.15

10.

11. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

12.

13. 다만, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는 임차인"으로 기재되어 있으나, 등기부상 및 물건명세서상 주택임차권(이진혁)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 이 부분은 "HUG 인수조건 변경"과 연계되어 인수 시 신중한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

3. 본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 신도시 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 활성화되고 있는 지역입니다.

4. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있으며, 유동인구가 꾸준히 발생하고 있습니다.

5. 주변에 다양한 편의시설과 상업 시설이 위치하여 임차 수요 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

3. * 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

4. * 편의시설: 주변 상업지역 내 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용 가능.

5. * 교육시설: 한가람초등학교 인접.

6. * 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. * 임차인 관련 복합성: "대항력있는 임차인" 표기가 있으나, 등기부 및 물건명세서상 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 소멸 예정입니다. 이는 HUG와의 인수 조건 변경과 연관될 수 있으며, 실제 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. * HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 파악이 중요합니다. 계약 조건 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

5. * 감정가 대비 최근 실거래가: 일부 최근 거래가 감정가보다 현저히 낮은 사례(2026년 1월 60,000,000원)가 있어 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본건 김포안강럭스나인 오피스텔은 비교적 신축 건물(2018년 준공)이며, 김포한강신도시 내 핵심 상업지역에 위치하여 입지 조건은 우수합니다.

4. 다양한 편의시설과 교통 접근성을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

5. 다만, 임차인 관련 사항의 복합성과 HUG 인수조건 변경 등 해결해야 할 복잡한 문제가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 입지: 김포한강신도시 상업지구 내 중심 위치, 편리한 생활 환경.

4. * 건물 상태: 2018년 준공된 비교적 신축 오피스텔.

5. * 잠재적 시세 상승: 신도시 개발 및 지역 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

6. * 합리적 가격 접근 가능성: 권리분석상 복잡성이 존재하여 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 본건의 면적(21.75㎡)과 감정가(101,000,000원)를 고려하고, 최근 매매 사례를 분석하였습니다.

4.

5. * 2024년 1월 거래: 21.67㎡, 79,000,000원 (㎡당 약 3,645,593원)

6. * 2026년 1월 거래: 21.75㎡, 60,000,000원 (㎡당 약 2,758,620원)

7. * 2026년 6월 거래: 33.03㎡, 117,000,000원 (㎡당 약 3,542,234원)

8.

9. 최근 실거래가 중 2026년 1월 거래(60,000,000원)는 감정가 및 다른 거래 사례 대비 현저히 낮은 가격으로, 특수 거래 또는 시세 하락 가능성을 시사합니다. 2024년 1월 거래와 2026년 6월 거래(면적 상이)의 ㎡당 단가를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가격은 ㎡당 약 350만원 ~ 365만원 수준으로 추정됩니다.

10.

11. 이를 바탕으로 본건(21.75㎡)의 예상 가치는 약 77,000,000원에서 79,500,000원 범위로 산정됩니다.

12.

13. 다만, "대항력있는 임차인" 표기와 "HUG 인수조건 변경" 등 복합적인 권리 사항을 고려하여, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

14.

15. 이에 따른 예상 입찰가는 79,000,000원으로 제안합니다.

16.

17. 이 금액은 인수 보증금을 제외하고 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.