나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59480 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 부근은 수원호매실 공공주택지구 내 일반상업지대로서, 각종 상업 및 업무용 건물, 공원, 아파트단지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층/지상10층 중 3층 316호로서, (사용승인일자 : 2020. 5. 15) 외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: 섀시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있으며, 지역난방에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형의 토지로서 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함)이며, 공공주택지구<공공주택특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>임. 토지거래계약에관한허거구역(2025.8.26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차인 유지은)로부터 2023.10.12.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59480 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층 316호

* 건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 제1,2종근린생활시설)

* 건축년도: 2020년 5월 15일 사용승인

* 감정평가액: 159,000,000원

* 토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 건물면적: 30.41㎡ (약 9.20평) (전용면적) / JSON 정보상 공급면적 추정치 36.88㎡ (약 11.16평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동행정복지센터' 동측 인근, 수원호매실 공공주택지구 내 일반상업지대에 위치합니다.

* 주위는 각종 상업 및 업무용 건물, 공원, 아파트단지 등이 혼재하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 차량 출입이 자유롭고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경이 보통 수준입니다.

* 건물 서측 및 남측으로는 약 15m 폭의 포장도로, 북측으로는 약 6m 폭의 보행자도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. (토지거래계약허가구역이나 본건 오피스텔과는 무관할 것으로 판단됩니다.)

* 건물 구조는 철근콘크리트 구조로, 지하 5층, 지상 10층 중 3층에 위치합니다.

* 위생 및 급배수 설비, 지역난방에 의한 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 수원지방법원 2025타경59480호 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2025년 12월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을7)입니다.

* 등기부상 주택임차인으로 유 씨가 존재하며, 보증금 159,000,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자 2021년 9월 10일입니다.

* 해당 임차인은 2023년 10월 12일 배당신고를 하였으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 2023년 10월 12일자 또는 2026년 6월 1일자로 제출된 확약서에 따라, 임차인 유 씨는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 확인됩니다.

* 따라서, 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부상 을1(주택임차권, 유 )과 갑7(강제경매, 주택도시보증공사) 등기 사항은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 수원호매실 공공주택지구는 신도시 개발로 인해 계획된 상업 및 주거 복합지역입니다.

* 주변에 각종 소매점, 음식점, 은행 등 다양한 상업시설과 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 단지 내 및 인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 주변 지역에 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않습니다.

* 교통 접근성이 양호하여 외부 수요 유입에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 수원호매실 공공주택지구 내 상업지구에 위치하여 마트, 병원, 은행, 관공서(금곡동행정복지센터) 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 간선도로 및 다수의 버스 노선을 이용한 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 이용한 서울 및 수도권 이동이 수월합니다.

* 주거환경: 신축 오피스텔 단지로서 현대적인 주거 환경을 제공하며, 아파트 단지 및 공원과 인접하여 쾌적합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임차인 확약서 관련 분쟁 가능성: 임차인 유 씨가 대항력을 포기했다는 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 해석의 차이나 분쟁 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재까지 파악된 바로는 매수인에게 인수될 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 임차권 등기 말소 관련: 주택임차권이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 HUG 확약서에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 신탁 등기 말소 이력: 등기부상 신탁 등기 말소 이력이 존재하나, 이는 일반적인 거래 과정에서 발생하는 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원 호매실지구라는 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로서, 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

* 특히 HUG 관련 임차인 확약서로 인해 권리 분석상의 복잡성이 해소되어, 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준이며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 호매실지구 내 비교적 신축인 오피스텔로, 풍부한 배후 수요와 함께 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수하여 임차인 모집이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 합리적인 감정가 대비 시세 상승 여력을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 159,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 24일: 180,000,000원 (7층, 36.88㎡)

* 2026년 5월 8일: 150,000,000원 (9층, 36.88㎡)

* 2026년 5월 8일: 150,000,000원 (9층, 36.88㎡)

* 시세 분석 결과, 본건의 전용면적 30.41㎡(약 9.20평) 및 공급면적 추정치 36.88㎡(약 11.16평)를 고려할 때, 최근 실거래가는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가(159,000,000원)는 최근 평균 매매가(약 160,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 최근 최고가(180,000,000원)와 비교 시, 시세 대비 낮은 가격으로 입찰하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

* 권리상의 불확실성(HUG 확약서 관련)을 감안하고, 합리적인 투자를 위해 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.