나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514709 [1] 인천광역시 서구 검암동 522-8 피닉스빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘검암중학교’남측에 위치하며 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 제3층 제302호건으로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지인 대체로 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경514709 (1)

소재지

인천광역시 서구 검암동 522-8 피닉스빌 3층 302호

토지 면적

26. 02㎡ (약 7.87평)

건물 면적

39. 38㎡ (약 11.91평)

건물 용도

도시형생활주택

감정가

167,000,000원

경매 구분

부동산강제경매

건축물 정보

사용승인일: 2013년 06월 19일

매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘검암중학교’ 남측에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 남측으로는 포장도로에 접해 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당합니다.

주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 08월 17일 남동세무서장의 압류이며, 이에 따라 을구 3번 순위의 주택임차권(허동훈, 보증금 165,000,000원) 및 갑구 11, 12, 13번 순위의 압류, 갑구 14번 순위의 강제경매 개시결정 등기(본 경매 사건)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 허동훈의 경우 전입일자 2022년 06월 28일, 확정일자 2022년 05월 16일이나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 물건 명세서상 을구 3번 순위 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

따라서 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

임차인 정보

* 임차인: 허

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-28

* 확정일자: 2022-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주택이 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 또는 유사 건물/단지의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 01월 07일: 전용면적 30.72㎡ (약 9.3평), 3층, 93,000,000원

* 2026년 01월 05일: 전용면적 72.87㎡ (약 22.0평), 3층, 183,000,000원

* 2026년 01월 09일: 전용면적 62.67㎡ (약 18.9평), 4층, 179,000,000원

본건의 면적은 39.38㎡ (약 11.91평)이며, 감정가는 167,000,000원입니다.

이를 평당가로 환산 시 약 14,021,000원/평으로, 최근 실거래가 사례들의 평당가(약 8,318,000원 ~ 10,000,000원/평) 대비 다소 높은 수준으로 평가됩니다.

이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 개별 물건의 특성이 반영된 결과일 수 있으나, 입찰 시에는 최근 거래 사례를 기반으로 한 시세와의 간극을 충분히 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조

철근콘크리트 구조 경사지붕 5층 건물 중 제3층 제302호입니다.

외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 편의시설

인근에 검암중학교가 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

임대 관계는 미상이나, 권리분석 결과 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 간의 차이

본건의 감정가는 167,000,000원이나, 최근 실거래가 사례를 바탕으로 추정한 시세는 약 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 분석됩니다. 이처럼 감정가와 시세 간에 상당한 차이가 존재하므로, 고가 낙찰 시 시세 차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

* 시장 변동성

부동산 시장의 변동성은 항상 존재하므로, 향후 시장 상황에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축물 노후화 가능성

2013년에 사용 승인된 건물이지만, 시간이 지남에 따라 건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 건물(2013년 준공)이며, 권리상 깨끗하여 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없는 점이 장점입니다. 특히 주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크가 해소된 상태입니다.

다만, 제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건의 감정가(167,000,000원)는 현재 시장 시세 대비 높게 책정되어 있을 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 참여 시에는 보수적인 관점에서 시세 조사를 충분히 진행하고, 감정가와 실거래가 간의 괴리를 고려한 전략적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 현대적인 건축 연도 (2013년 준공)

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없음

* 임차인 보증금 관련 위험 요소 없음 (HUG 인수조건 변경 및 말소 동의)

* 시세 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 167,000,000원입니다.

주변 유사 면적 실거래가 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 100,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세 간 괴리를 고려하여, 적극적인 입찰을 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본건에 대한 예상 입찰가는 135,000,000원 을 제시합니다.

이는 시세 대비 충분한 메리트를 확보하면서도, 낙찰 가능성을 고려한 금액입니다.

실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.