나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35402 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 87-31 신오스카이빌 5동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 규모의 공동주택과 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 지대로 이루어져있습니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 15여분 정도 거리에 지하철 7호선 "춘의역"이 소재하여 교통여건은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 일부로서, 외 벽 : 인조석붙임, 드라이비트 마감, 창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 건물(삼오스카이빌5동) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남측 및 동측으로 약 6미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35402 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 87-31 신오스카이빌 5동 2층201호 (도로명: 경기도 부천시 부천로130번길 23)

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 39.07㎡ (약 11.82평)

건물면적: 70.05㎡ (약 21.19평)

토지지분: 39.07㎡

건물지분: 70.05㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 일부

이용상태: 다세대주택

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖춤

1.3. 건축물 정보

건물명: 신오스카이빌

동: 5동

호: 201호

층수: 지상 5층

사용승인일: 2002년 07월 31일

건축구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (근린생활시설 포함)

건축면적: 162.3㎡

연면적: 752.86㎡

건폐율: 41.83%

용적률: 194.04%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, "원미구청" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대상 물건과 유사한 규모의 공동주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 지대를 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 도보로 약 15분 거리에 지하철 7호선 "춘의역"이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본 건물 남측 및 동측으로 약 6미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천북초), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 2025타경35402 강제경매개시결정 (채권자: 허재훈)

인수되는 권리: 을구 순위번호 17번 주택임차권 (권리자: 허재훈, 금액: 196,000,000원)

비고: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 인수될 수 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 허

보증금: 196,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 05월 31일

확정일자: 2021년 05월 31일

배당신고일자: 2025년 09월 09일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 상세

집합건물 등기부 요약상, 채권자 허재훈이 신청한 강제경매(을18, 접수일자 2025-12-19)가 말소기준권리이나, 순위번호 17번의 주택임차권(을17, 접수일자 2025-09-09)은 2025년 9월 9일 접수되었으며, 금액 196,000,000원으로 "인수"로 표기되어 있습니다. 채권자 허재훈이 직접 강제경매를 신청한 점과 임차인의 대항력 보유 및 보증금액으로 미루어 볼 때, 임차인의 보증금 전액 배당 가능성을 신중히 검토해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 통상 배당으로 보증금이 전액 변제될 경우의 예상치일 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 대상 물건 인근에 심각한 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 도보 15분 거리에 지하철 7호선 춘의역이 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육 시설

대상 물건은 부천북초등학교의 상대보호구역 내에 위치합니다. 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 관련 규정을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 거래 시 관련 절차를 준수해야 합니다. 외국인 등의 경우 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (인수 보증금 관련)

가장 중요한 리스크 요인으로, 선순위 임차인이 대항력을 갖추고 있으며 보증금이 196,000,000원입니다. "인수"로 표기된 점과 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 명시로 인해, 낙찰 후 임차인에게 보증금 전액을 배당하지 못할 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 잠재적 인수 보증금 총액을 의미하며, 이는 배당 여부에 따라 실제 인수 금액이 결정됨을 시사합니다.

6.3. 건물 연식

본 건물의 사용승인일이 2002년으로, 연식이 24년 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 토지거래허가구역 지정이라는 복합적인 권리 관계 및 규제 사항을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 전액 배당 여부와 그에 따른 인수 보증금 발생 가능성은 본 건의 낙찰가 및 수익성에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 원미동의 주거 지역 내 입지

* 지하철 7호선 춘의역 접근성

* 향후 시세 상승 잠재력 (안정적인 주거 지역)

* 적절한 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기의 다세대주택 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 약 130,000,000원에서 198,000,000원 수준으로 파악됩니다. (2026년 7월 거래 기준, 면적 50.76㎡~56.58㎡). 본 건물의 감정가는 218,000,000원이며, 이는 최근 거래가 중 상위권에 해당하거나 이를 상회하는 수준입니다. 건물면적 70.05㎡를 기준으로 환산 시, m²당 약 256만원에서 350만원 수준의 시세를 적용할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 218,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 해당 감정가는 시세 수준에 부합하거나 다소 상회하는 것으로 판단됩니다. 임차인 관련 리스크(인수 보증금)가 '0원'으로 표기되어 있으나, 만일의 경우를 대비하여 보증금(196,000,000원)을 고려한 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다. 그러나 통상적으로 임차인이 채권자로 직접 경매를 신청하는 경우, 보증금 회수가 우선적으로 고려되므로 배당을 통한 변제가 유력합니다. 따라서 본 건물의 시장 가치와 감정가를 중심으로 입찰가를 산정합니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

210,000,000원 ~ 218,000,000원

본 입찰가는 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용하여 제안하며, 성공적인 낙찰 및 이후 명도 절차 진행 시 임차인과의 원만한 협의를 통해 추가 비용 발생 가능성을 최소화하는 것을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.