나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35350 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 189-288 명성하이츠빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '소명여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 인조석붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 7미터, 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35350 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 189-288 명성하이츠빌라 비동 4층401호

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

준공년도: 2000년 9월 30일 (사용승인일)

용도: 다세대주택

총 층수: 4층 (본건 4층)

감정가: 203,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

면적:

* 토지면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

* 건물면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: '소명여자고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 동류형 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

도로접근성: 본건 건물은 북측으로 폭 약 7미터, 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다.

교통: 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2008년 12월 8일 접수된 최종혁 근저당권(을2)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

인수되는 권리: 없음. 등기부등본상의 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* * 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황상 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

등기부채권 총액 (말소 예정): 126,500,000원 (근저당 6,500,000원 + 근저당 120,000,000원)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

소규모 근린생활시설이 일부 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

전반적으로 조용한 주거 환경을 갖춘 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: '소명여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, '소명여자중학교'도 근거리에 있을 것으로 예상됩니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 식료품 구매, 소규모 식당 이용 등 일상생활에 필요한 편의는 충족 가능합니다.

교통: 버스정류장이 인접하여 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 유효기간), 향후 매각 후 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차상의 번거로움을 야기할 수 있습니다.

정비구역, 재정비촉진지구 지정: 해당 지역이 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 장기적인 지역 개발 가능성이 존재합니다. 이는 향후 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 개발 계획의 불확실성 및 관련 규제 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

건축년도: 2000년식 건물로, 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 파악되지 않았으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 아니므로 직접적인 부담은 적습니다. 다만, 현황 조사 시 관련 확인은 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담이 없는 물건입니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

토지거래허가구역, 정비구역, 재정비촉진지구 등의 도시계획 관련 사항은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있으나, 단기적인 거래에는 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치와 무난한 교통 여건.

권리 분석상 낙찰자의 인수 부담이 전혀 없음.

정비구역, 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 및 가치 상승 기대감.

건물 면적 대비 합리적인 감정가.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

최근 실거래 사례 분석:

* 2026년 7월 24일, 59.49㎡ (2026년식 신축) 47,500만원

* 2026년 7월 24일, 56.58㎡ (2018년식) 19,800만원

* 2026년 7월 11일, 50.76㎡ (1996년식) 13,000만원

본건 물건(59.71㎡, 2000년식)은 면적은 신축 사례와 유사하나, 건물 연식이 2000년으로 가장 오래되었습니다.

가장 근접한 비교 대상인 2018년식(56.58㎡) 물건이 19,800만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 연식이 오래되었지만, 면적은 약간 더 넓습니다.

감정가 203,000,000원은 최근 거래 사례 중 2018년식 거래가(19,800만원)와 유사하거나 약간 높은 수준이며, 본건의 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

토지거래허가구역, 정비구역 지정 등의 특이사항을 감안할 때, 향후 개발 가능성에 대한 잠재적 가치 또한 일부 반영될 수 있습니다.

권리상의 부담이 없고, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 상황, 명도 가능성, 취득세 등 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.