나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35331 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 360-3 그랜드캐슬 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원정동 소재 '원종초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 판매시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 부천지원 2025타경35331 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 360-3 그랜드캐슬 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 359,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO (실제 경매 신청 채권자는 안승섭으로 추정됨)

건물명: 그랜드캐슬

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.19㎡ (약 13.67평)

토지지분: 45.19㎡ (약 13.67평)

건물면적: 58.27㎡ (약 17.63평)

건물지분: 58.27㎡ (약 17.63평)

전용면적: 58.27㎡ (약 17.63평)

공급면적: 해당 정보 없음

1.3. 감정가 정보

감정가: 359,000,000원

토지 감정가: 제공된 정보 없음

건물 감정가: 제공된 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 건물 개요

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 그랜드캐슬 아파트 4층 402호입니다.

건축물대장 상 준공일은 2019년 3월 22일로, 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

주변에는 판매시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 복합 지역으로 분류됩니다.

2.2. 주변 환경

* 위치: 본건은 '원종초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 건물은 동측의 포장된 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(등기부 을구 3번)입니다. 이보다 먼저 설정된 권리들은 매각으로 소멸되며, 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부 을구 3번: 안승섭의 주택임차권(2025년 9월 2일 등기). 권리금액은 360,000,000원이며, '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자: 2021년 8월 17일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 안승섭

* 전입일자: 2021년 8월 17일

* 확정일자: 2021년 8월 2일

* 배당신고일자: 2025년 9월 2일

* 보증금: 285,000,000원 (등기부상 임차권 금액과 상이함, 아래 비고 참조)

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 등기부상 주택임차권(을구 3번)으로 360,000,000원을 설정하였으며, 해당 권리는 매각 후 인수됩니다. 또한, 본 임차인은 본 건 강제경매(사건번호 2025타경35331)의 채권자이기도 합니다. 임차인 정보상의 보증금(285,000,000원)과 등기된 임차권 금액(360,000,000원) 간의 차이가 존재하므로, 실사를 통해 정확한 채권액 및 인수 금액을 확인해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 소유권 보존: 2019년 3월 27일, 정명조

* 소유권 이전: 2019년 8월 14일, 송명호 (매매)

* 가압류: 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 강제경매: 안승섭 (본 건)

* 압류: 국민건강보험공단, 부천시

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 소재한 원종동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 생활권역입니다. 인근에 판매시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

'원종초등학교'가 북동측에 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 2019년식 건물(48.63㎡)이 25,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(58.27㎡)의 감정가는 359,000,000원으로, 유사 연식 및 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 주요 시설: 원종초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상업 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택 및 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 막대한 임차 보증금

본 건의 가장 큰 리스크는 안승섭 임차인의 주택임차권(360,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 발생함을 의미하며, 본건 감정가(359,000,000원)보다 높은 금액입니다.

6.2. 토지거래허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (보증금 미상)

김 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 점유 관계 및 권리관계를 추가 확인해야 합니다.

6.4. 감정가와 시장가 괴리

최근 유사 건물 거래 사례에 비해 본 건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

6.5. 임차인 보증금 불일치

안승섭 임차인의 보증금(285,000,000원)과 등기된 주택임차권 금액(360,000,000원) 간의 차이가 존재하므로, 정확한 인수 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있습니다. 그러나 매각으로 인해 소멸되지 않는 3억 6천만원의 주택임차권 인수 부담이 존재하며, 이는 본 건 감정가와 유사하거나 초과하는 금액입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정과 대항력 있는 임차인(보증금 미상)의 존재는 추가적인 리스크 요인입니다. 최근 시장 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 점도 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 높은 위험도를 수반하는 투자로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가격 재평가 가능성: 만약 시장 상황이 개선되고 인수 부담을 상쇄할 만큼의 가치 상승이 이루어진다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 입지 조건: 원종동 일대의 주거 및 상업 복합 지역 내 위치는 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차 보증금(360,000,000원)이 건물의 추정 시장 가치(유사 거래 사례 기준 약 303,000,000원)를 초과하는 매우 높은 위험성을 가진 물건입니다. 따라서, 낙찰 시 총 지출 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

수익성 확보를 위해서는 인수 보증금을 제외한 금액으로 본 건을 취득해야 하나, 이는 불가능한 구조입니다. 따라서, 투자자는 이러한 위험을 감수한 채 투기적 관점에서 매우 낮은 금액으로 입찰에 참여할 수 있습니다.

보수적인 시장 가치(약 303,000,000원)와 높은 위험 프리미엄을 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

다만, 낙찰 시 총 지출 비용은 낙찰가에 360,000,000원을 더해야 하므로, 투자자는 잠재적 손실을 충분히 인지해야 합니다.

(주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 임차인과의 협상 결과 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.