나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514856 [1] 인천광역시 계양구 작전동 861-25 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건의 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2001.05.22인 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건내 2층 202호로서 외 벽 : 인조석붙임 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 동측으로 노폭 약18미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경514856 (1)

인천광역시 계양구 작전동 861-25 2층202호 (인천광역시 계양구 주부토로 421)

다세대주택

110,000,000원

토지면적: 14.69㎡ (약 4.44평) / 토지지분: 14.688㎡

건물면적: 35.20㎡ (약 10.65평) / 건물지분: 35.2㎡

토지/건물 일괄매각

부동산강제경매

주택도시보증공사 (채권자로 추정)

2001년 05월 22일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전여자고등학교 남서측 인근에 위치하고 있음.

* 주변 환경

주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2025년 12월 18일 인천지방법원 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박성준)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-31

* 확정일자: 2021-12-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 임차권임. 인수 보증금은 0원임.

* 등기부 채권 총액

135,000,000원 (본 경매 채권 포함)

* 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 존재하며, 이에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 작전동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 아파트 단지가 형성되어 있음. 인근에 다수의 학교가 소재하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음. 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지는 편임.

1.4. 생활정보

* 교육시설

작전여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식당 이용 등 생활 편의 해결이 가능함.

* 주거환경

다세대주택과 아파트가 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유체동산 관련

출입문에 '수도전정수예고장, 전기공급중단안내문'이 부착되어 있어, 미납 관리비 및 공과금 발생 가능성이 있음. 입찰 전 반드시 정산 여부를 확인해야 함.

* 건물 노후화

2001년 준공된 건물로 약 25년 경과하였으며, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 특수사항이 명시되어 있어, 일반적인 경매 절차와 다른 변수가 발생할 수 있음. 낙찰 후 인수 및 명도 과정에서 HUG 측과 관련한 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재한 다세대주택으로, 권리 관계상 인수되는 보증금이 없어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됨. 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 명도 진행에 있어 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 전기 및 수도 공급 중단 안내문 부착 사실은 잠재적 리스크이므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 확인 및 잔금 납부 후 조치 계획을 수립해야 함. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항에 대해서는 경매 담당자 또는 HUG에 직접 문의하여 정확한 내용을 파악하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 위험이 적음.

* 실거주 및 투자 가치: 주거 지역 내 위치하여 실수요자 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능.

* 시세차익 기대: 주변 최근 실거래가와 비교하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 실거래가 분석

최근 2026년 7월 거래된 유사 물건들의 시세를 분석한 결과는 다음과 같음.

* 인천 계양구 작전동 857-46번지 (면적 39.24㎡, 2층): 88,000,000원 (평당 약 741만원)

* 인천 계양구 작전동 856-73번지 (면적 41.86㎡, 3층): 113,000,000원 (평당 약 893만원)

* 시세 분석

본건 건물 면적은 35.20㎡ (약 10.65평)임. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세를 고려할 때, 평당 약 750만원 ~ 850만원 범위에서 시세 형성 가능성이 있음.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세 범위를 산정하면 약 79,875,000원 (10.65평 * 750만원) ~ 90,525,000원 (10.65평 * 850만원)으로 예상됨.

* 예상 입찰가 산정

감정가 110,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

건물의 연식(2001년 준공) 및 현장 확인이 필요한 공과금·관리비 등 잠재적 리스크, HUG 인수조건 변경 사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있음.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담은 없음.

현 시세와 잠재적 리스크를 반영하여, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.