나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514764 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-11 다우림 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '제물포역(지하철 1호선) 1번출구' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(제물포역, 지하철1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1/14층 건물 내 제14층 제1401호로서, (사용승인일 : 2015.03.05) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차타워, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 1-11 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2023.01.17, 인천지방법원의 임차권등기명령(2022카임12175), 임차보증금 : 금169,000,000원, 점유개시일자 : 2020.12.23, 확정일자 : 2020.12.08, 임차권자 : 홍성찬

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514764 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-11 다우림 14층1401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 11.62㎡ (약 3.52평)

* 토지지분: 11.62㎡ (약 3.52평)

* 건물면적: 70.50㎡ (약 21.33평)

* 건물지분: 70.5㎡ (약 21.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '제물포역(지하철 1호선) 1번출구' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(제물포역)이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조이며, 2015년 3월 5일에 사용승인을 받은 14층 건물 중 14층에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 경매 내용: 부동산 강제경매 (사건번호: 인천지방법원 2025타경514764)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 안산세무서장 압류 (갑4)

* 등기부 요약:

* 소유권 관련 등기 (갑1, 갑2, 갑3)

* 주택임차권 (을8): 홍성찬, 임차보증금 169,000,000원, 전입일자 2020.12.22, 확정일자 2020.12.08, 말소: 인수. (대항력 있음)

* 압류 (갑4): 안산세무서장, 말소기준권리.

* 가압류 (갑5): 주택도시보증공사, 말소.

* 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사, 말소.

* 인수되는 권리: 홍성찬의 주택임차권 (보증금 169,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-05, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 169,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-22, 확정일자 2020-12-08, 대항력 있음.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 상권은 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

* 잠재력: 제물포역 인근의 역세권으로 상업 및 주거 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

일상생활과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

* 교통: 지하철 1호선 제물포역 도보 접근이 가능하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 승강기, 주차타워, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 인수되는 대항력 있는 임차인: 홍성찬 (보증금 169,000,000원)

* 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 임대차 계약 내용은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수되는 보증금(169,000,000원)은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이며, 본건의 감정가(157,000,000원)보다 높습니다. 이로 인해 낙찰자가 금전적 손실을 볼 가능성이 매우 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등의 지정으로 인해 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제물포역 인근의 오피스텔로 교통 및 입지 여건은 양호한 편입니다.

그러나 169,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 인수되는 점은 상당한 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

특히 인수되는 보증금이 감정평가액을 초과하므로, 낙찰자는 실질적으로 금전적 손실을 볼 가능성이 매우 높습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 제물포역 역세권 인근으로 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성으로 인한 잠재적 가치가 있습니다.

* (주의: 위 장점에도 불구하고, 인수되는 임차권으로 인한 금전적 손실 리스크가 매우 크다는 점을 반드시 인지해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정에 대한 분석입니다.

최근 유사 물건 매매 정보에 따르면, 2025년 4월 11일 동일 건물(다우림) 11층이 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 157,000,000원입니다.

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 홍성찬의 보증금 169,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙을 적용할 때, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 169,000,000원임에도 불구하고 감정가(157,000,000원) 또는 최근 시세(160,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하면, 인수되는 보증금보다 훨씬 낮은 금액으로 낙찰받게 됩니다. 이는 결국 낙찰자가 임차인에게 보증금을 전부 반환해야 하므로, 낙찰받은 금액과 인수된 보증금의 합이 물건의 실제 가치를 초과하게 되어 금전적 손실이 불가피합니다.

예를 들어, 감정가에서 인수 보증금을 제외하면 157,000,000원 - 169,000,000원 = -12,000,000원이 됩니다. 이는 정상적인 입찰가로 산정될 수 없는 금액입니다.

따라서, 본건의 경우 인수되는 보증금(169,000,000원)을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 분석 방식으로는 수익을 기대하기 어렵습니다.

현실적인 투자 접근:

투자자는 본건에 대한 입찰을 진행할 경우, 인수되는 보증금 169,000,000원을 반환해야 하므로, 실제 투자 비용은 '입찰가 + 169,000,000원'이 됩니다. 따라서, 시장 가치(약 160,000,000원)를 초과하는 투자 비용이 발생하므로, 정상적인 투자가치를 기대하기 어렵습니다.

권장 예상 입찰가:

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 관점에서 입찰가를 책정해야 합니다.

130,000,000원 ~ 150,000,000원

(경고: 위 권장 입찰가로 낙찰받더라도, 인수되는 보증금 169,000,000원과의 차이로 인해 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 투자를 고려하신다면 임차인과의 협상 또는 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.