나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5310 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 5층 538호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운초등학교 남서측 인근에 위치한 "김포 양촌 일반산업단지" 내 위치하고 있으며, 주변은 중·소규모의 공장, 오피스텔등의 업무시설, 근린시설등 지원시설이 형성되어 있는 공장지대로서, 학운 2, 3, 3-1, 4, 4-1 일반산업단지 및 인천검단 일반산업단지와 연계되어 주변여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인접 간선도로변 인근에 관내 순환버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건 대상물건이 속한 건물은 2009년03월10일 사용승인을 필한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상8층 공장, 근린생활시설 메카존 제나동 제5층 제538호로서 외벽 : 복합판넬등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 샷시창호임.

이용상태

지식산업센터(아파트형공장)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 옥내외소화전, 승강기(승객용, 화물용) 등 아파트형공장으로서의 수반되는 제반시설 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 세장형 완경사로서 공장(아파트형공장) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 폭 약30m, 북동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약15m의 포장도로 3면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지1. 도시지역 , 일반공업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 대상토지2,3 도시지역 , 일반공업지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계 내역은 미상임. ㉡ 대상물건의 사진용지 일부 공장 내부 및 제시외건물(종물 및 부합물)에 대한'사진용지'는 관계인의 촬영 거부로 인하여 첨부하지 못하였으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물(사무실 및 다용도실) 각 평가 맟 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경5310 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 5층 538호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상8층 건물 내 5층 538호

사용승인일: 2009년 03월 10일

건축물총면적: 225,651.60㎡ (약 68,262.43평)

건물(나동) 연면적: 169,622.03㎡ (약 51,309.24평)

1.3. 면적 정보

토지면적: 151.05㎡ (약 45.69평)

토지지분: 151.05㎡ (약 45.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 411.26㎡ (약 124.41평)

건물지분: 411.26㎡ (약 124.41평)

건물 제시외면적: 153.50㎡ (약 46.43평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 601,000,000원

신탁재산 처분 관련 금액: 555,000,000원

최초 근저당 설정액: 606,000,000원

등기부채권 총액: 606,000,000원

1.5. 특이사항

유동화물건, 유치권 신고 물건

제시외 건물(사무실 및 다용도실) 각 평가 및 매각에 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운초등학교 남서측 인근에 위치한 "김포 양촌 일반산업단지" 내에 소재하고 있습니다. 주변은 중·소규모의 공장, 오피스텔 등의 업무시설, 근린시설 등 지원시설이 형성되어 있는 공장지대로, 학운 2, 3, 3-1, 4, 4-1 일반산업단지 및 인천검단 일반산업단지와 연계되어 있어 주변 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인접 간선도로변 인근에 시내 순환버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 토지는 북서측으로 폭 약 30m, 북동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 3면이 접해 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (수산업협동조합중앙회, 2015-09-15, 606,000,000원)

3.2. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리인 을1 근저당 이후에 설정되었으므로, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2015-09-15)

* 근저당 (을1, 2015-09-15, 606,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑18, 김포세무서장, 2025-05-02) - 말소

* 압류 (갑19, 김포시, 2025-10-16) - 말소

* 임의경매 (갑20, 수협은행, 2025-12-16, 525,083,412원) - 말소

* 압류 (갑21, 김포시, 2026-01-23) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.4. 임차인 현황

* 김세환(상호: 샤인픽스)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2019-10-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: 유익비상환채권 35,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

*

* 유연희

보증금: 28,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2025-04-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-03-05

대항력: 없음

권리분석: 보증금 28,000,000원에 대해 배당받을 것으로 예상되나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 임차인 관련 주의사항

본 건의 임차인 중 김세환은 대항력은 없으나 유익비상환채권으로 인한 유치권 신고가 있으며, 그 성립 여부가 불분명하므로 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본건은 김포 양촌 일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 주변에 다수의 중소규모 공장 및 오피스 시설이 밀집해 있습니다. 이는 관련 업종 종사자의 유입 및 산업 활동의 중심지로서의 이점을 시사합니다.

4.2. 지원시설 및 근린시설

공장지대 내에 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등 지원시설이 함께 형성되어 있어, 산업 활동에 필요한 인프라가 구축되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 학운초등학교가 위치하여 근로자 자녀의 교육 여건을 고려할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 진입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 단지 자체 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

산업단지 내 위치로 인해 상대적으로 공업 지역의 특성이 강하며, 주변 대규모 산업단지와 연계되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

김세환으로부터 금 35,000,000원의 유익비상환채권을 이유로 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 채권 매입 및 신탁 등 복잡한 절차를 거쳤을 가능성이 있습니다. 이는 권리관계 파악 시 추가적인 주의를 요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 일반산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 군사 보호구역 지정은 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.4. 내부 촬영 제한

감정평가 과정에서 관계인의 촬영 거부로 인해 공장 내부 및 제시외 건물에 대한 사진 첨부가 불가했습니다. 이는 현황 파악에 어려움을 줄 수 있으며, 실제 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

6.5. 주변 혐오시설 가능성

학운리 일대는 산업단지 배후 지역으로, 일부 검색 결과에 따르면 쓰레기 매립지, 열병합발전소, 광역 소각장 등 기피 시설 관련 논의가 있어 왔습니다. 이러한 시설들의 직접적인 영향은 현재 물건지 위치에 따라 다르겠으나, 잠재적인 환경적 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 메카존 지식산업센터 내 코너 호실로, 산업단지 내 위치한 이점을 가지고 있습니다. 하지만 유치권 신고, 유동화 물건이라는 특수성과 더불어 군사 보호구역 등 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 내부 현황 파악이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 입지: 김포 양촌 일반산업단지 내 위치하여 산업 활동과 연계된 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확하며, 건물 이용에 대한 독립성이 보장됩니다.

* 제시외 건물 포함: 사무실 및 다용도실로 이용되는 제시외 건물이 매각에 포함되어 추가 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 601,000,000원입니다. 현재까지 파악된 임차인의 인수 보증금은 없으나, 신고된 유치권(35,000,000원)의 성립 여부에 따라 낙찰가의 변동성이 있을 수 있습니다. 또한, 물건의 특수성(유동화, 유치권)과 주변 환경(군사보호구역, 잠재적 기피시설 관련 논의)을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 권리관계 확정 후 산정하는 것이 바람직하며, 본 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.