나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514817 [1] 인천광역시 부평구 청천동 199-20 더프라임클래스 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "지하철7호선 부평구청역" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제11층 제1106호로서 (사용승인일:2017-08-31) 외벽:몰탈위 페인팅 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2013-08-05)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514817 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 199-20 더프라임클래스 11층1106호

용도: 오피스텔

토지면적: 21.01㎡ (약 6.36평)

건물면적: 83.91㎡ (약 25.38평)

감정가: 262,000,000원

1.3. 건물 정보

건축년도: 2017년 08월 31일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제11층 제1106호

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 - 샷시창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 지하철 7호선 부평구청역 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 세로장방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다. 인접 도로상태는 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514817)으로 접수일자 2025년 12월 17일, 권리자 주택도시보증공사이며, 권리금액은 339,000,000원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 2017-09-04 소유권보존 (문태영 외 1명)

* 갑2: 2017-10-12 공유자전원지분전부이전 (홍정원)

* 을3: 2024-06-14 주택임차권 (선민기, 금339,000,000원) - 말소 대상이나 HUG의 말소동의 확약서 제출됨.

* 갑3: 2022-07-29 소유권이전 (김창기, 매매)

* 갑4: 2025-12-17 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 갑5: 2025-12-26 압류 (국민건강보험공단) - 말소 대상

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김철겸

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-22

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함. 대항력 있는 임차인이므로 인수될 수 있는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 해당 임차인의 권리행사 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (선민기)

보증금: 339,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-12

확정일자: 2022-04-27

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기로 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 청천동 일대는 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요를 확보하고 있으며, 지하철역과 가까워 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

4.2. 사업시설로서의 적합성

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물 구조 및 설비가 업무용으로 적합합니다. 주변 상권은 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 부평구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 주변 근린생활시설 및 아파트단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 환경을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김철겸 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어, 인수 여부가 불확실하며 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있는 위험이 있습니다. 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

다수의 법적 제한사항(가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역)이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경은 긍정적인 요소이나, 관련 확약서 내용 및 절차를 명확히 확인하여 인수 금액에 영향을 미치지 않는지 최종 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경514817 물건은 지하철역 인근의 편리한 교통망과 일대의 상권이 혼재된 오피스텔로서, 향후 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 보증금 0원인 대항력 있는 임차인(김철겸)의 존재는 명도 및 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있는 주요 위험 요소입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권은 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높아 인수 부담은 줄어들 것으로 보입니다. 낙찰 후 임차인과의 원만한 해결 또는 법적 절차 진행을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (지하철 7호선 부평구청역 인근)

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 오피스텔 및 근린생활시설 복합 지역

* 비교적 최근 연식의 건물 (2017년 사용승인)

* HUG 채권의 소멸 가능성으로 인한 인수 부담 감소 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(더 프라임 클래스) 11층 75.92㎡의 경우 2026년 2월 26일에 255,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물면적은 83.91㎡로, 이를 기준으로 평당 약 336만원으로 환산 시 약 281,867,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 감정가 262,000,000원은 이러한 시세에 비해 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인 김철겸의 존재로 인한 불확실성과 명도 리스크를 고려해야 합니다. HUG 관련 보증금은 말소동의 확약서 제출로 인수 부담이 없을 것으로 예상되지만, 임차인 김철겸에 대한 잠재적 인수 가능성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 법원 진행 상황 및 임차인과의 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.