나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514860 [1] 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류 형의 주거용 오피스텔, 업무시설, 주상복합아파트, 전통시장 및 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 15층 건물(통칭 M-Tower six) 내 15층 1507호로서 (사용승인일: 2014.09.05) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, '업무시설 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로의 간선도로와 접하며, 동측 및 서측으로 소로의 지선도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구 역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득,지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

본건의 용도는 집합건축물대장(전유부)상 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 현황은 "주거용 오피스텔"인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으므로 유의바랍니다. (등기명령일: 2025.01.13, 임차보증금 248,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514860 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 241-1, 엠타워식스 15층 1507호

건물명: 엠타워식스 (M-Tower six)

용도: 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)", 현황 "주거용 오피스텔"

준공일: 2014년 09월 05일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 240,000,000원

토지면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

토지지분: 9.22㎡ (약 2.79평)

건물면적: 72.23㎡ (약 21.85평)

건물지분: 72.23㎡ (약 21.85평)

대지면적 (건축물대장상): 1,232.4㎡

연면적 (건축물대장상): 12,185.65㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 유사한 형태의 주거용 오피스텔, 업무시설, 주상복합아파트, 전통시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 출입이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다. 북측으로는 광대로의 간선도로와 접하며, 동측 및 서측으로는 소로의 지선도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대 보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2024카단110886 가압류(하나카드, 8,769,236원)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 주택임차권: 이아름, 보증금 248,000,000원, 전입일자 2022-12-30, 확정일자 2022-11-18.

* 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으나, 본건의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. 집합건물 등기부 요약상 해당 주택임차권은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 256,769,236원 (가압류 8,769,236원 + 강제경매 248,000,000원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동은 "부흥오거리" 인근으로, 오피스텔, 업무시설, 주상복합, 전통시장, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 이는 다양한 유동인구와 소비 활동이 예상되는 지역적 특성을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 다수의 마트(원일식자재마트, 두리식자재마트, 다농식자재마트, 하나로식자재마트 등)가 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 부평시장 등 전통시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

북측 광대로와 동서측 소로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 환경

인천부흥초등학교(약 0.3km), 부평중학교(약 0.4km), 부평고등학교(약 0.5km) 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 적합합니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.3. 기타 생활 시설

주변에 다양한 업무시설 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나, 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 해당 용도 위반에 따른 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 주체는 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 하므로 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 240,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 시 시장 가격은 182,000,000원에서 190,000,000원 수준을 형성하고 있어 감정가와의 괴리가 존재합니다. 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치에 따른 이행강제금 부과 가능성을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부평구의 중심 상업지역에 위치하여 뛰어난 접근성과 생활 인프라를 자랑합니다.

* 양호한 교통망: 광대로와 소로에 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 권리관계 명확성: 임차권이 말소 예정으로 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 잠재적 수익성: 주거용으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 3년간의 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 71.38㎡ ~ 72.23㎡)의 오피스텔 매매가는 2024년 2월 182,000,000원, 2025년 2월 190,000,000원, 2026년 6월 185,000,000원으로 나타났습니다. 15층이라는 높은 층수를 감안할 때, 현 시세는 약 185,000,000원 ~ 195,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 공부상 용도 불일치 및 이행강제금 부과 가능성 등의 리스크를 고려하되, 임차권 인수 부담이 없는 점을 감안하여 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안합니다. 낙찰은 해당 가격대를 기준으로 전략적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.