나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514835 [1] 인천광역시 계양구 장기동 123-4 대경이즈뷰 4동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '계양1동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 자연림 등이 혼재하는 공동주택 지대 내 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호로서, (사용승인일:2010.04.05) 외벽: 석재타일마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(장기(구획정리)),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 내부현황은 거주인 폐문부재로 인하여 육안으로 확인하지 못하였으나, 인근 주민 탐문조사에 의하면 동 건물 주민들이 본건 누수로 인한 피해를 호소하고 있고, 주차장 1층(201호 하층부분) 천장의 텍스파손 및 오염 등이 육안으로 관찰되는 바 경매입찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514835 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 123-4 대경이즈뷰 4동 2층201호

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 (사용승인일: 2010.04.05)

용도: 다세대주택

감정가: 124,000,000원

토지 면적: 31.46㎡ (약 9.52평)

건물 면적: 54.41㎡ (약 16.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 주차장 1층(201호 하층부분) 천장 텍스 파손 및 오염 관찰됨.

건축물 총 면적 (대경이즈뷰 전체): 약 974.56㎡ (약 294.78평)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '계양1동행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 자연림 등이 혼재하는 공동주택 지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 포천세무서장의 압류 (갑5)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

총 채권액은 1,120,000,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

임차인: 황 (주택도시보증공사)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 19일

확정일자: 2020년 5월 4일

배당신고일자: 2022년 7월 4일

대항력: 없음

임차인 황 은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 상기 등기부상 권리 분석 결과 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 임차보증금 125,000,000원 중 인수되는 금액은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대한 내용이 있으나, 대항력 없음으로 보증금 인수분은 없습니다.)

4. 상권분석

최근(2026년 7월) 인근 지역의 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 보령파인빌 (154-7번지, 2010년식, 46.17㎡): 106,000,000원 (약 7,600,000원/평)

* 썬파크나동 (127-9번지, 2011년식, 82.43㎡): 220,000,000원 (약 8,825,000원/평)

* 나비하우스104동 (145-7번지, 2011년식, 45.42㎡): 157,000,000원 (약 11,426,000원/평)

본건(54.41㎡)과 면적이 유사한 사례(보령파인빌, 나비하우스)를 기준으로 볼 때, 시장가는 약 125,000,000원에서 188,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(124,000,000원)는 유사 면적의 하한선 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2010년 4월 5일에 사용승인되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 갖추어져 있습니다.

사다리형 평지의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 남측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자

인근 주민 탐문조사에 따르면, 본건 누수로 인한 피해를 호소하는 사례가 있습니다.

또한, 주차장 1층(201호 하층부분) 천장의 텍스 파손 및 오염이 육안으로 관찰되어 수리 비용 발생이 예상됩니다.

6.2. 기타 특이사항

출입문에 '전기공급중단안내문'이 부착되어 있어, 전기 공급 중단 여부 확인 및 관련 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 주변 환경

현재까지 파악된 정보상으로는 별도의 혐오시설이나 심각한 환경 저해 요인은 확인되지 않았습니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구에 위치한 다세대주택으로, 최근 시세 대비 감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 누수 및 천장 파손 등 물리적 하자 발생 가능성과 전기 공급 중단 안내문 부착 사실은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 추가 조사(누수 원인, 수리 범위 및 비용 산정 등)가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 최근 인근 시세 대비 감정가가 낮은 편으로, 시세차익 가능성이 있습니다.

* 역세권 및 교통 편의성: 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리성을 갖추고 있습니다.

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다. 최근 유사 면적 다세대주택 매매 사례는 106,000,000원에서 157,000,000원까지 분포하고 있습니다.

누수 및 천장 파손 등 물건의 하자 사항과 전기 공급 중단 안내문 부착 사실을 고려했을 때, 수리 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.