나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514805 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 922-5 나동-지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '경원초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 간석역(지하철 1호선) 및 석바 위시장역(인천지하철 2호선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 나동-지하층 1호로서, (사용승인일: 1991.11.16) 외벽: 몰타르위 페인팅 마감 등, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건은 공부상 '주안동 922-5, 922-12, 922-13' 위 3지상으로 등재되어 있으나, 1994년 05월 06일자로 현황 '주안동 922-5'에 합병되었음. - 대상물건 도로명주소는 등기사항전부증명서상 ‘경인로485번길 23-1’이나 집합건축물 대장 및 도로명주소 안내시스템상 ‘경인로485번길 23’으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514805 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 86,000,000원 (8천6백만원)

1.2. 물건상세

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물정보

건물면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

건물지분: 39.78㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 나동-지하층 1호

사용승인일: 1991.11.16

1.4. 토지정보

토지면적: 30.63㎡ (약 9.27평)

토지지분: 30.63㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

1.5. 주소정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 922-5 나동-지하층1호

공부상 주소: 주안동 922-5, 922-12, 922-13 위 3필지상 등재되었으나, 1994년 05월 06일자로 현황 '주안동 922-5'에 합병됨.

도로명 주소:

등기사항전부증명서상: 경인로485번길 23-1

집합건축물대장 및 도로명주소 안내시스템상: 경인로485번길 23

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '경원초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

2.2. 교통여건

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간석역(지하철 1호선) 및 석바위시장역(인천지하철 2호선)이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 도로접근성

북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부상 현재 등기되어 있는 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑구: 소유권이전 등기 다수 (이동표, 장미숙, 이서문, 김세혁)

* 을구: 주택임차권 (김현우, 98,000,000원) - 2022-03-21 전입, 2022-08-03 확정일자.

* 을구: 강제경매 (주택도시보증공사, 98,000,000원) - 2025-12-17 접수. 본 건의 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-21

확정일자: 2022-08-03

대항력: 없음 (본 임차권은 매각으로 소멸될 예정임. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경514805, 주택도시보증공사 신청)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정)

등기부채권 총액: 98,000,000원

3.4. 인수주의 사항

해당 없음. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주거 지역으로서, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 주변시설

* 주변 시설: 경원초등학교가 인접해 있으며, 주거 및 근린시설 밀집 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 주변을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 지하층에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 기반시설

* 교통: 지하철 1호선 간석역 및 2호선 석바위시장역 이용이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변에 상가 및 근린시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 중점경관 관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 시 허가를 받아야 합니다. (본 경매 진행 시점인 2026년 7월에 해당될 수 있으니, 입찰 전 확인 필요)

6.2. 공부상 차이 및 기타 특이사항

* 합병: 공부상 등재된 필지(922-5, 922-12, 922-13)와 현황(922-5) 간의 차이가 있으나, 합병 처리되었습니다.

* 도로명 주소: 등기부등본과 건축물대장상 도로명 주소 표기가 상이합니다. (경인로485번길 23-1 vs 23)

* HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있으며, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에 영향을 줄 수 있습니다. (주택도시보증공사 관련 사항으로, 권리관계 정리에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.)

6.3. 임대차 관련 불확실성

임대관계는 미상으로 확인되었으나, 본 건의 임차인(김 )은 대항력이 없으며 보증금은 주택도시보증공사에 의해 처리될 것으로 보입니다.

7. 종합의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 비교적 오래된 건물이나 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계상 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없어 보입니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 기간에 해당될 수 있고, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 주거 및 근린시설 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 채권자 일치로 인해 권리 소멸 및 명도 절차가 원활하게 진행될 가능성이 높습니다.

9. 예상입찰가

제시된 감정가는 86,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 거래된 유사 면적(약 43~44㎡)의 다세대주택이 8,200만원에서 9,000만원 범위에서 거래되었습니다. 본건은 연식이 더 오래되었고 면적이 약간 작지만, 권리관계의 명확성과 HUG 관련 조건 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

총 취득 희망가격을 고려한 예상 입찰가: 88,000,000원 (8천8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.