나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514759 [1] 인천광역시 서구 마전동 1024-8 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '완정역(인천2호선)' 북서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 완정역(인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제202호로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, - 샷 시 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 ‘연립주택’으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측, 동측 및 남측으로 각 소로의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m) (2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>입니다. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2010.08.20

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514759 (1)

물건종별: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1024-8 2층202호

토지면적: 32.59㎡ (약 9.86평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2010-08-20

1.3. 감정 평가

감정가: 149,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '완정역(인천2호선)' 북서측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천2호선 완정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 갑9의 근로복지공단 압류(2022-10-19)입니다. 본 경매로 인해 소유권 이전, 압류, 주택임차권 등기(을5, 말소예정)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 손 (손민혁): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-14. 대항력 없음.

* 임 (임병관): 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-05, 확정일자 2020-12-17. 등기부상 주택임차권(을5)이 존재하나, 말소 대상이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 마전동 일대의 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2022년식, 84.12㎡(약 25.4평) 물건이 2025년 3월 3억 6,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,429만원)

- 2016년식, 51.58㎡(약 15.6평) 물건이 2025년 3월 2억 6,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,698만원)

- 1994년식, 42.96㎡(약 13평) 물건이 2025년 3월 7,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 569만원)

4.2. 비교 물건 분석

본 물건은 2010년식, 59.74㎡(약 18.07평)으로, 건축 연차가 2016년식 물건과 유사하며 면적은 중간 정도에 해당합니다. 감정가 1억 4,900만원은 평당 약 824만원으로, 최근 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다. 특히 2016년식 물건의 평당 시세(약 1,698만원)를 적용할 경우, 본 물건의 시장 가치는 3억원 이상으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'완정역' 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역에 형성된 학군을 이용할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

인천광역시 서구 마전동 및 완정역 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 산업 단지, 유해 시설 등) 존재 여부를 파악한 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 거론될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 별도로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 외국인 또는 일부 법인의 경우 취득에 제한이 따르거나 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)의 채권 또는 보증 관련 조건에 변경이 있었음을 시사합니다. 이는 경매 절차 진행이나 채권 회수 과정에 영향을 미칠 수 있으며, HUG의 정확한 입장과 인수조건 변경의 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다. 다만, 임차권 말소 동의 확약서 제출로 보아 HUG는 채권 정리 및 원활한 경매 진행에 협조적인 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 권리 관계

등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경514759호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가(1억 4,900만원) 대비 최근 주변 시세가 현저히 높아 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 비교적 안전하게 소유권을 이전할 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 매수 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세로 인한 시세차익 기대

* 명확한 권리 분석으로 인수 부담이 없는 점

* 완정역 역세권으로 교통 편리성 및 생활 인프라 접근성

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1억 4,900만원 대비 주변 실거래가가 2억 6,000만원에서 3억 6,000만원 이상으로 형성되어 있어 상당한 시세 차익이 예상됩니다. 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 불확실성은 입찰가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 말소기준권리 이상의 채권액(HUG 채권 1억 6,500만원)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

위의 시세 분석, 감정가, 권리 관계, 그리고 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하면서도 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로, 약 1억 9,000만원 ~ 2억 1,000만원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 경매 당일 입찰 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.