나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514682 [1] 인천광역시 서구 당하동 1042-3 명품파크빌 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천발산초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, - 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서,"공동주택"건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(검단 유치원5))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514682 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1042-3 명품파크빌 102동 3층301호

감정가: 131,000,000원

토지면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.53㎡ (약 15.28평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천발산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건이 무난한 편임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(검단 유치원5), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (갑24, 2025.05.14.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (을구 순위 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 천 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-30

* 확정일자: 2022-05-18

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (명품파크빌 102동 3층301호)

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 집합건물 등기부요약

* 소유권보존: 2010-05-11 (이상율)

* 소유권이전: 2010-10-18 (전영아)

* 소유권이전: 2016-01-12 (고상화, 임의경매로 인한 매각)

* 주택임차권: 2024-08-02 (천유현, 금130,000,000원, 전입 2022-06-30, 확정 2022-05-18) - 말소 예정

* 압류: 인천세무서장 (갑24, 2025-05-14) - 말소기준권리

* 압류: 연수구 (갑25, 2025-08-18) - 말소

* 압류: 연수세무서장 (갑26, 2025-08-22) - 말소

* 압류: 연수구 (갑27, 2025-08-22) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑28, 2025-12-19, 금130,000,000원)

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과:

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 13,500만원에 거래됨. (평당 약 191.8만원)

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 17,900만원에 거래됨. (평당 약 512.3만원) - 소형 면적으로 높은 가격 형성

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 13,300만원에 거래됨. (평당 약 421.6만원)

* 본 건물의 면적(50.53㎡)과 가장 유사한 거래 사례는 멤버스힐(31.548㎡, 13,300만원)로, 면적 대비 가격 형성 추이를 고려할 때 현재 건물의 감정가(131,000,000원)는 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

* 교육: 인천발산초등학교 동측 인근에 위치하며, 검단 유치원(상대보호구역)이 인접함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로 주거 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 주택용도 취득 시 허가 필요. (취득 대상자에 따라 제약 발생 가능)

* HUG 인수조건 변경: 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, HUG 관련 채무 이력으로 인한 복잡성 또는 향후 발생 가능한 문제의 소지 존재. (다만, 말소기준권리보다 후순위로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 주변 생활 인프라 및 교통이 보통 수준이며 교육 시설과 근접해 있어 실거주 목적에 적합함. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 조건 변경 사항은 거래 시 유의해야 할 부분임. 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가 수준에서 이루어지고 있어 가격 메리트는 있는 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 명확한 말소기준권리 및 인수 부담 없는 권리관계

* 실거주 및 임대수익 모두 고려 가능한 입지

* 인근 유사 면적 매물의 시세가 감정가 수준으로 안정적인 시장 형성

* HUG 관련 인수 조건 변경으로 인한 채무 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

감정가 131,000,000원, 유사 면적의 최근 매매가(13,300,000원) 및 채권 총액(130,000,000원)을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됨.

* 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.