나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514731 [1] 인천광역시 계양구 효성동 321-30 청송빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천효성남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등, 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건내 제4층 제402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외 국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514731 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 321-30, 청송빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 108,000,000원

토지면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

건물면적: 48.55㎡ (약 14.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 1992년 7월 10일

토지이용계획: 제2종일반주거지역

기타사항: HUG 인수조건 변경, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천효성남초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 17일 접수된 황정인 근저당권 (을5).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (주택임차권(을6)은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 말소 예정)

인수 보증금: 0원.

등기부상 권리 요약:

* 소유권이전 (갑2, 갑3, 갑4)

* 근저당권 (을5, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을6, 김지현, 125,000,000원, HUG 말소 동의 확약서 제출로 말소 예정)

* 압류 (갑5, 서울특별시), (갑6, 계양구), (갑8, 국민건강보험공단) - 모두 말소.

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사) - 본건 경매개시결정.

등기부채권 총액: 245,000,000원.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인천효성남초등학교 인근으로 학군 배후수요가 있습니다.

주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 차량 출입 용이, 버스정류장 인접.

편의시설: 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 인천효성남초등학교 인접.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1991년 (사용승인 1992년)으로 약 34년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)의 경우 취득 시 허가 필요 여부 확인 필요.

"수도전정수장" 안내문 부착: 출입문에 부착된 안내문으로, 직접적인 혐오시설로 판단되지는 않으나, 소음이나 냄새 등 잠재적 영향 검토를 위해 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자로서 관련된 조건 변경이 있었던 점은 특이사항으로, 해당 변경 내용이 낙찰 후 추가적인 영향을 주는지 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 효성동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 학군 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리 및 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건물이 노후화되었고, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있으며, HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정가(108,000,000원) 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천 계양구 지역 개발 가능성 및 향후 주택 시장 전망에 따른 시세 상승 잠재력.

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 69,700,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가 108,000,000원과 실거래가 수준의 차이가 존재하며, 건물 노후화 및 기타 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.