나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514716 [1] 인천광역시 부평구 부평동 209-3 에이치비엘림캐슬 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하고, "인천부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 904호이며, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지이며, "제1종근린생활시설, 업무시설, 공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.5.9.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514716 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 209-3 에이치비엘림캐슬 9층904호

건물명: HB엘림캐슬

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 9층 904호

1.3. 면적 및 용도

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 8.42㎡ (약 2.55평)

토지지분: 8.42㎡

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.84㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 208,000,000원

HUG 인수조건 변경: 관련 내용 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '인천부흥초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등의 주택 용도 취득 시 해당 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2024년 9월 4일 접수된 동화성세무서장의 압류 (갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

파악된 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 오희진

보증금: 15,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-07-24

확정일자: 2026-01-12

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최근우)

보증금: 233,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-10

확정일자: 2020-06-17

배당신고일자: 2026-01-19

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최근우)

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-10

확정일자: 2022-07-21

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

상기 임차인 정보 및 '인수 보증금 합계: 0원' 명시로 보아, 본 경매 절차를 통해 매수인은 임차인의 보증금 또는 권리를 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리(갑6: 2024.09.04. 압류)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 위치한 부평동 일대는 역세권 및 상업 지역이 발달하여 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

인근 HB엘림캐슬 단지 내 유사 면적(59.84㎡)의 오피스텔 매매 시세는 현재 약 220,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임대 수익률 측면에서는 보증금 10,000,000원 기준 월세 약 800,000원에서 1,000,000원 선에서 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 208,000,000원은 최근 시세 하단에 위치하여 시세 대비 낮은 가격으로 감정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

'인천부흥초등학교'가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특정 조건이나 절차가 잔존할 가능성이 있습니다. 입찰 전 HUG 측의 정확한 인수 조건 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 재건축, 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약허가구역 지정 기간(2026.08.25.까지) 동안에는 해당 규정을 따라야 합니다.

6.3. 공부와의 차이 및 현황

건축물 현황도 및 일반적인 이용 상황을 고려하여 평가되었으나, 경매 참여 및 입찰 시 실제 현황이 공부상의 내용과 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부평구 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석 결과, 모든 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 토지 이용 제한은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심 상업지역 내 위치, 풍부한 유동인구

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 인수 보증금 0원

* 시세 대비 낮은 감정가: 향후 시세 차익 기대 가능

* 교통 및 생활 인프라: 대중교통 편리, 편의시설 밀집

9. 예상 입찰가

최근 시세 및 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 약 228,000,000원에서 235,000,000원 사이로 예상됩니다.

HUG의 강제경매 신청 채권액(243,000,000원)이 감정가를 초과하므로, 경매 진행 시 입찰 경쟁이 예상됩니다. 인수할 임차 보증금이 없다는 점을 감안하여, 시장 가치 대비 합리적인 수준에서의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.