나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514850 [1] 인천광역시 남동구 간석동 179-3 태화에스프리 오피스텔 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택(아파트 및 다세대주택 등) 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 주위에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 간석오거리역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 8층 801호로서, 외벽: 인조석붙임 및 드라이비트마감 등, 내벽: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 12m, 북측으로 폭 약6m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

출입구에 '관리비미납으로 단전단수 조치중'이라는 안내문이 부착되어 있고 도시가스설비도 봉인이 설치된 상태임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

- 사건번호: 인천지방법원 2025타경514850 (1)

- 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 179-3 태화에스프리 오피스텔 8층 801호

- 용도: 오피스텔

- 감정가: 66,000,000원

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

- 토지면적: 11.55㎡ (약 3.50평)

- 토지지분: 11.555㎡ (약 3.50평)

- 건물면적: 44.16㎡ (약 13.36평)

- 건물지분: 44.16㎡ (약 13.36평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

- 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

- 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

- 인근에는 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 대형 마트, 병원, 학교 등이 도보 거리에 위치합니다.

- 간석오거리역 주변은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

- 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

- 본건 남측으로 폭 약 12m, 북측으로 폭 약 6m 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 말소기준권리는 2025년 3월 20일자 남동구(인천광역시)의 압류입니다.

- 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 성경희(2011-09-30), 박소윤(2012-03-29), 박성현(2022-06-08)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-11-18 배당신고, 말소예정)

* 압류: 남동구(인천광역시) (2025-03-20, 말소기준권리), 금천세무서장 (2025-07-31), 금천구(서울특별시) (2026-03-31)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-12-18, 말소예정)

- 등기부채권 총액: 75,000,000원 (임차권 채권액 기준)

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-10

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권 등기가 존재하였으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었음에도 불구하고, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

- 본건이 소재한 지역은 간석오거리역 인근으로, 다양한 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

- 주변에는 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 대형 마트, 병원, 학교 등이 도보 거리에 위치합니다.

- 오피스텔 밀집 지역은 아니나, 주변 상업 및 업무 기능으로 인한 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

- 간석오거리역 주변은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

- 주변에 간석오거리역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

- 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

- 인근에는 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 대형 마트, 병원, 학교 등이 도보 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 위험 요인

- 관리비 미납으로 인해 '단전단수 조치 중'이라는 안내문이 출입구에 부착되어 있으며, 도시가스 설비 또한 봉인이 설치된 상태입니다.

- 상기 상태로 인해 입주 즉시 전기, 수도, 가스 사용에 제한이 있을 수 있으며, 관련 조치를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- 임차권 등기가 말소될 예정이며 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 혹시 모를 채권 관련 분쟁 가능성은 완전히 배제하기 어렵습니다. (단, 현재까지의 분석으로는 매수인의 보증금 인수 의무 없음)

- 현재까지 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

- 본건은 인천지방법원 2025타경514850호로 진행되는 오피스텔 경매 물건입니다.

- 입지 자체는 간석오거리역 역세권 인근으로, 교통 및 기본적인 생활 편의성이 양호한 편입니다.

- 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

- 그러나 현재 단전, 단수, 가스 봉인 상태는 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

- 감정가 66,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

- 간석오거리역 역세권 인근의 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

- 권리상 인수 부담이 명확하지 않아, 시세 차익을 노릴 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필요)

- 관리비 미납 등 특수 물건의 성격으로 인해, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 입찰가 제안

- 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 5월 22일 거래: 38.28㎡, 5층, 4,750만원 (약 124.1만원/㎡)

* 2026년 5월 6일 거래: 35.49㎡, 9층, 4,700만원 (약 132.4만원/㎡)

- 상기 시세 분석에 따르면, 본건(44.16㎡)의 현 시세는 약 5,500만원 ~ 5,800만원 수준으로 추정됩니다.

- 감정가 66,000,000원 대비 현 시세가 낮게 형성되어 있으며, 관리 상태 및 수리 비용 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

- 인수 보증금은 0원으로 분석되어, 임차 관련 재정적 부담은 없습니다.

- 상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 5,900만원으로 제안합니다.

- 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 수리 예상 비용, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 파악하여 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

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2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

- 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

- 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

- 인근에는 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 대형 마트, 병원, 학교 등이 도보 거리에 위치합니다.

- 간석오거리역 주변은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

- 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

- 본건 남측으로 폭 약 12m, 북측으로 폭 약 6m 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 말소기준권리는 2025년 3월 20일자 남동구(인천광역시)의 압류입니다.

- 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 성경희(2011-09-30), 박소윤(2012-03-29), 박성현(2022-06-08)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-11-18 배당신고, 말소예정)

* 압류: 남동구(인천광역시) (2025-03-20, 말소기준권리), 금천세무서장 (2025-07-31), 금천구(서울특별시) (2026-03-31)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-12-18, 말소예정)

- 등기부채권 총액: 75,000,000원 (임차권 채권액 기준)

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-10

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권 등기가 존재하였으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었음에도 불구하고, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

- 본건이 소재한 지역은 간석오거리역 인근으로, 다양한 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

- 주변에는 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 대형 마트, 병원, 학교 등이 도보 거리에 위치합니다.

- 오피스텔 밀집 지역은 아니나, 주변 상업 및 업무 기능으로 인한 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

- 간석오거리역 주변은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

- 다만, 간석오거리 상권은 노후화된 이미지가 있으며, 상권 내 매출이 저조하다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

- 주변에 간석오거리역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

- 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

- 인근에는 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 대형 마트, 병원, 학교 등이 도보 거리에 위치합니다.

- 다만, '관리비 미납으로 단전단수 조치 중'이라는 안내문이 부착되어 있고 도시가스 설비도 봉인된 상태로, 입주 시 즉각적인 전기, 수도, 가스 사용에 어려움이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 위험 요인

- 관리비 미납으로 인한 단전, 단수 조치 중 상태입니다.

- 도시가스 설비에 봉인이 설치되어 있어 즉시 사용이 어렵습니다.

- 임차권 등기가 말소될 예정이며 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 혹시 모를 채권 관련 분쟁 가능성은 완전히 배제하기 어렵습니다. (단, 현재까지의 분석으로는 매수인의 보증금 인수 의무 없음)

- 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

- 본건은 인천지방법원 2025타경514850호로 진행되는 오피스텔 경매 물건입니다.

- 입지 자체는 간석오거리역 역세권 인근으로, 교통 및 기본적인 생활 편의성이 양호한 편입니다.

- 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

- 그러나 현재 단전, 단수, 가스 봉인 상태는 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

- 감정가 66,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

- 간석오거리역 역세권 인근의 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

- 권리상 인수 부담이 명확하지 않아, 시세 차익을 노릴 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필요)

- 관리비 미납 등 특수 물건의 성격으로 인해, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 입찰가 제안

- 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 5월 22일 거래: 38.28㎡, 5층, 4,750만원 (약 124.1만원/㎡)

* 2026년 5월 6일 거래: 35.49㎡, 9층, 4,700만원 (약 132.4만원/㎡)

- 상기 시세 분석에 따르면, 본건(44.16㎡)의 현 시세는 약 5,500만원 ~ 5,800만원 수준으로 추정됩니다.

- 감정가 66,000,000원 대비 현 시세가 낮게 형성되어 있으며, 관리 상태 및 수리 비용 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

- 인수 보증금은 0원으로 분석되어, 임차 관련 재정적 부담은 없습니다.

- 상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 5,900만원으로 제안합니다.

- 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 수리 예상 비용, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 파악하여 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.