나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514846 [1] 인천광역시 서구 경서동 730-3 보람아트빌2차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물내 4층 402호로서, 외벽: 스톤스프레이 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514846 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 730-3 보람아트빌2차 4층402호

건물 용도: 다세대주택

감정평가액: 1억 4천만원

토지 면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

건물 면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서

2. 입지조건

2. 2.

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 부지 서측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 지역: 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 법적 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경 보호), 과밀억제권역

* 토지거래허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) - 외국인 또는 특정 조건의 거래 시 허가 필요

3. 권리분석

2. 2.

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을구 7번 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2022-09-26)

총 채권액: 약 22억 1천만원 (등기부상 총 채권액 기준)

해당 물건은 낙찰과 동시에 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 1억 3천만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-04

* 확정일자: 2020-12-21

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 주택임차권 등기(을7)가 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 정보에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

2. 2.

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 경서동 지역은 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 보람아트빌 2차

* 건축 연도: 2010년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층

* 세대수: 12세대 (집합건축물대장 기준)

5. 생활정보

2. 2.

5.1. 교육 환경

* 단지 북동측 인근에 경서초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

* 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다.

* 주변이 주거 지역으로 구성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2. 2.

6.1. 임차인 정보 불일치

본 물건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'이라는 문구가 있으나, '임차인 현황'에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 정보의 불일치로, 실제 임차인의 법적 지위 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 주택임차권 등기가 말소 예정이고 배당 신고된 점을 고려할 때 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 소송 등 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 특정 거래(외국인 등의 주택용도 취득) 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 또는 전매 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경' 관련 사항은 계약 및 인수 과정에서 추가적인 조건이나 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다. 상세 내용은 계약 시 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 위성 이미지 검색 결과, 본건으로부터 인접하여 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역의 개발 계획이나 잠재적 시설 입지 가능성은 별도 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2. 2.

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다. 건물 노후도는 평균적인 수준이며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다. 권리 분석상 인수되는 주요 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 정보 불일치 및 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2. 2.

* 경서초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 접근 가능 (정보 불일치 리스크 감안 시).

9. 예상 입찰가

2. 2.

9.1. 시세 분석

최근(2026년 1월) 주변 실거래가를 분석한 결과, 유사 단지 및 인근 단지의 다세대주택 매매가는 약 7천 6백만원에서 9천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건과 같은 '보람아트빌2차' 단지의 2026년 1월 매매 사례는 44.88㎡(약 13.58평) 면적에 7천 6백만원(약 169만원/㎡)입니다. 본건은 55.80㎡(약 16.88평) 면적으로, 동일 단지 내 다른 호실 대비 면적이 넓고 4층이라는 점을 감안할 때, 시세는 8천 5백만원에서 9천 5백만원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액(1억 4천만원)은 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과와 잠재적 리스크(임차인 정보 불일치, 토지거래허가구역)를 종합적으로 고려하여, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 약 9천만원으로 산정합니다. 해당 금액은 보증금을 제외한 인수 금액을 기준으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.