나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514800 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 478-46 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철2호선'주안역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상의 집합건축물대장 상 용도는 아파트로 기재되어 있고 "위반건축물"로 기재되어 있음. 위반 내용은 발코니부분 무단 증축(경량철골조 6㎡)임.

물건 비고

집합건축물대장상 '위반건축물'로 기재되어 있음(위반 내용:발코니 부분 무단증축(경량철골조 6㎡))

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514800 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 478-46 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지 면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

건물 면적: 57.07㎡ (약 17.26평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재하며, 인천지하철 2호선 '주안역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다.

3. 권리분석

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 5일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(을구 15번)입니다.

등기부상 주택임차권(을구 15번)으로 한국토지주택공사(보증금 118,000,000원, 전입일자 2019-08-16, 확정일자 2019-07-10)가 등재되어 있으나, 해당 임차권은 말소 대상이며, 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 일반상업지역에 속해 있으며, 주위로 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 주안역이 위치하여 유동인구 확보에도 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 주안역 인근으로 교통이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주위 상업시설 및 주거시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료: 주변 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 '위반건축물'로 기재되어 있으며, 위반 내용은 발코니 부분 무단 증축(경량철골조 6㎡)입니다. 이는 건물 가치 하락 요인 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26 ~ 2026.8.25) 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경이라는 문구가 있으나, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 채권자가 SGI(서울보증보험)임을 고려할 때 경매 진행 관련 조건으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 여건이 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장 상 위반건축물로 기재된 점은 분명한 리스크 요인입니다. 임차권 분석 결과 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위반건축물에 대한 확인 및 해결 방안, 향후 발생할 수 있는 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트(다세대주택)로 미래가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수해야 할 임차보증금이 없고, 말소기준권리 이하 권리가 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 주변 시세와의 비교: 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 주변 시세와 비교하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 43.33㎡(약 13.1평) 다세대주택 3층, 8,200만원 (약 189만원/㎡)

- 2026년 5월, 44.77㎡(약 13.5평) 다세대주택 4층, 12,200만원 (약 272만원/㎡)

- 2026년 5월, 44.4㎡(약 13.4평) 다세대주택 3층, 9,000만원 (약 203만원/㎡)

본건의 전용면적은 57.07㎡(약 17.26평)이며, 감정가는 123,000,000원 (약 215만원/㎡)입니다.

위반건축물이라는 점과 최근 거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 약 110,000,000원을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 확보하고, 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둔 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.