나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514797 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-13 오엘세림빌 1동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대 로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(제물포역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, - 외벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사 지대 내 사다리형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-05-19), 도로(2020-07-01)(소로133)(저촉), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514797 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-13 오엘세림빌 1동 5층501호

건물 용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 28.48㎡ (약 8.62평)

건물 면적: 58.51㎡ (약 17.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축년도: 2003년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 중 5층

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 동측 인근에 위치

주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(제물포역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

토지: 남서측 하향 완경사 지대에 위치한 사다리형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중

도로: 북측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 20일 부천세무서장의 압류

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 7월 31일

* 확정일자: 2018년 7월 16일

* 배당신고일자: 2020년 9월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 (주의: 임차인 현황상 대항력 없음으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정. 다만, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요함)

인수되는 권리: 없음 (을구 11번 주택임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됨)

등기부채권 총액 (말소기준권리 외): 약 180,529,314원 (강제경매 채권자 서울보증보험)

4. 상권분석

본 물건은 주거지와 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 미추홀구청 인근에 소재하여 행정기관 이용이 편리하며, 제물포역이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 (501호)

내부 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 시설: 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 제재 가능성이 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

불분명한 임차인 정보: 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 특이사항에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 정보 간 불일치가 존재합니다. 현재는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 권리관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 그러나 집합건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 사실이 가장 큰 리스크로 작용하며, 이는 감정평가액 대비 실제 시장 가치 하락의 주요 원인이 될 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 정보의 불일치도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 낙찰 후 위반건축물 관련 문제 해결을 위한 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 저렴한 시세 형성 가능성: 위반건축물 등의 리스크로 인해 감정평가액보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

입지 개선 잠재력: 향후 지역 개발 또는 도시 정비 사업 진행 시 수혜를 받을 수 있는 입지입니다. (단, 위반건축물 문제 해결 전제)

강제경매 물건: 채권자인 서울보증보험의 채권 회수 의지가 명확한 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월) 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 61.48㎡) 및 건축연도(2003년)를 가진 인근 다세대주택의 실거래가는 약 6,370만원으로 파악됩니다. 본 건물의 면적(58.51㎡)을 고려하여 시세 환산 시 약 6,050만원 내외의 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 집합건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 사항은 상당한 가치 하락 요인이 됩니다. 위반건축물로 인한 법적 제재 및 수리 비용 발생 가능성을 고려하여, 시장 가치에서 최소 20% 이상 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 없으므로, 이를 제외하고 산정하였습니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 48,000,000원 으로 산정합니다. 이는 추정치이므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 혐오시설 확인

주변 지도 및 위성사진 분석 결과, 해당 물건지 인근에 직관적으로 파악되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 도시 지역의 특성상 다양한 시설이 혼재될 수 있으므로, 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.