나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514665 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 8층101동805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평역" 서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 및 전철역(부평역) 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 건 내 8층 101동 805호로서, (사용승인일자 : 2018.11.13) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(주거용)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 인접필지 대비 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 필지의 북측으로 약 30미터 및 남측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514665 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 류OO (본건 임차인 류 과 동일인으로 추정)

* 감정가: 222,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 101동 8층 805호

* 건물명: 부평 룩소르 주상복합아파트

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 19층 중 8층

* 사용승인일자: 2018년 11월 13일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 7.67㎡ (약 2.32평)

* 토지지분: 7.665㎡ (약 2.32평)

* 건물면적 (전용면적): 59.66㎡ (약 18.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평역" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 전철역(부평역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 주식회사케이비국민카드(2024-08-28)의 가압류 입니다.

* 본 경매물건은 강제경매로, 채권자는 임차인 류 입니다.

* 등기부상 가압류, 압류, 강제경매 등이 설정되었으나, 매각으로 인해 전부 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 류 (채권자와 동일인)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2018년 11월 20일

* 확정일자: 2018년 11월 20일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 류 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 195,000,000원을 가지고 있습니다. 해당 임차인이 본 경매의 채권자로서 강제 경매를 신청하였으므로, 보증금 전액이 변제되는지 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 그러나 현재까지의 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 부평역 주변으로 백화점, 대형마트, 병원, 각종 금융기관 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 시설

* 본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

* 임차인 류 은 2018년 11월 20일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 보유하고 있습니다.

* 임차인의 보증금 195,000,000원은 경매 채권 금액(195,000,000원)과 동일하며, 해당 임차인이 채권자로서 경매를 신청하였으므로 보증금 전액 또는 상당 부분이 변제될 가능성이 높습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 기관 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 핵심 상권인 부평역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 장점과 비교적 신축 건물이라는 이점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 시세가 양호하며, 다만 대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 특수한 상황이므로, 권리 분석 및 인수 보증금 관련 사항을 면밀히 재확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가 인수될 보증금은 없는 것으로 보이나, 최종 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성.

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성 우수.

* 주변 상권 발달로 인한 임대 수요 꾸준 예상.

* 본 경매의 채권자가 대항력 있는 임차인과 동일인이므로, 임차인 보증금 인수 위험이 낮을 것으로 판단 (추가 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석해 보면, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2025년 9월 21,000만원 (21,000*10,000원), 2026년 2월 20,200만원 (20,200*10,000원), 2025년 11월 20,000만원 (20,000*10,000원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

최근 거래 사례의 최고가는 210,000,000원이며, 감정가는 이보다 높습니다.

임차인의 보증금 195,000,000원과 경매 신청 금액 195,000,000원이 일치하고, 대항력 있는 임차인이 채권자라는 점을 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

따라서, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.